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房产估价技术报告

一、估价方法选用

一、对房产评估选用的方法

估价人员认真分析了所掌握的资料并进行了实地查看,根据估价

对象的特点和实际情况,因此采用了如下方法进行评估：

1、本次估价的估价目的是对房产进行抵押价值的估价,根据估价

人员掌握的资料,估价人员考虑估价对象作为住宅的实际情况,所以

选用市场法作为第一种估价方法;市场法：市场法是将估价对象与在

估价时点有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知

价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方

法;

2、估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查

看后,根据估价对象的特点及实际情况,遵照国家标准房地产估价规

范,经过反复研究,选取收益法作为本次评估的第二种方法;收益法是

预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的报酬率将其折现到估价

时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法;

3、对上述两种方法所得结果进行综合,对两种方法的估价结果进

行算术平均,确定最终的估价结果;

二、估价测算过程

一市场法分析测算过程

1、比较案例选取

估价人员在广泛搜集房产交易案例的基础上,遵循替代性原则,

选取与估价对象相近地段、相同用途、交易情况类似,处于同一供求

圈的交易实例A、B、C作为比较实例,求取估价对象房产比准价格;

具体情况见表一

表一

案例

估价对象ABC

比较项目

座落温泉花园温泉花园温泉花园温泉花园

地段等级一级一级一级一级

用途住宅住宅住宅住宅

结构混合混合混合混合

交易情况—正常正常正常

交易时间—近期近期近期

交易单价—345534253445

2、编制比较因素指数表

表二

比较因素待估房产案例1案例2案例3

交易价格元/平方米345534253445

交易双方情况及交易目的100100100100

地址100100100100

交易时间100100100100

房产用途100100100100

产业聚集规模,商业

100100100