房地产行业市场前景及投资研究报告：止跌回稳，房价止跌.pdfVIP

房地产

行

业

研房地产止跌回稳专题一：房价止跌的路径分析

究

2024年11月07日

——行业深度报告

投资评级：看好（维持）

行业走势图

房价下跌周期较长，一线城市更稳健

房地产沪深300从70城房价同比数据来看，新房和二手房价格增速走势趋于一致，均在2022

24%

行12%年进入下跌通道，2024年有扩大趋势，下跌周期分别为29和31个月。根据70

业

深0%城房价指数，一、二、三四线新房价格指数分别降至2021、2020、2019年中旬

度-12%水平；一线城市二手房价格指数降至2020年初水平，二线和三四线均降至2018

报

告-24%年初水平。

-36%

2023-112024-032024-07供需关系直接影响，居民预期为重要制约因素

数据：聚源我们认为本轮房地产周期房价下跌主要受供需关系和购房预期影响：成交端，

2024年1-8月商品房销售面积绝对规模降至2015年水平；供应端，9月商品房

相关研究报告待售面积依旧维持高位，二手房挂牌量自6月以来不断攀升，整体库存较大，供

过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。

《商业地产月报：社零增速回升，商

截至二季度末，预期未来更多储蓄占比维持高位，房价预期上涨比例降至14.6%，

业地产融资减少—行业点评报告》

预期下行导致购房意愿不足的循环还在演绎。

-2024.11.5

《新房二手房成交面积同环比增长，房价止跌回稳的几种路径

开下降趋势拐点出现—行业周报》（1）政策：首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政

源-2024.11.3策调整后，房价预期改善传递到低能级城市。（2）供应：从严控增量角度而言，

证《房地产配置比例环比提升，TOP5持322城1-9月宅地成交面积和金额分别同比-20%和-36%，后续去库存措施不断推

券

仓集中度下降—行业点评报告》进，供需关系扭转有望使房价企稳；针对新房户型优化层面，70/90限制放开、

证

券-2024.10.29各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳。（3）需

研求：我们估算居民住房资产负债率12.65%，处于较低区间，同时我国25年以上

究

报房龄住房占比27.5%，后续改善空间较大。（4）租金收益率：百城租金收益率持

告

续提升，成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过

3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。

投资建议

2024年9月以来，中央政策持续加码，一揽子宏观政策“大礼包”推出，将积

极提振房地产市场。本次一线城市房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”

路径显现。预计一线城市的政策调整将对需求侧形成有力支撑，并逐步改善房价