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北上广深物业管理条例比较分析

北京、上海、广州、深圳作为我国四座一线城市，在物业管理的发

展方面积累了丰富经验，对其物业管理制度进行比较分析，对丰

富和完善我国物业管理制度具有积极意义。

文/陈辉煌

在《物业管理条例》《中华人监督。同时，针对很多小区业委会成能足额选出委员的，则按照首轮选

民共和国民法典》搭建的物业管理立难、业主大会召开难等问题，四城举的得票顺序确定第二轮选举的候

制度框架内，遵循《最高人民法院关市的物业管理条例都进行了不同的选人，按照该轮选举的得票顺序当

于审理物业服务纠纷案件适用法律探索：选，不再有投票比例的要求。通过两

若干问题的解释》相关指导，北京、对于成立物业管理委员会问题，轮投票方式，理论上来看，只要小区

上海、广州、深圳四座一线城市都发北京、广州的物业管理条例都规定，有业主报名和参与投票，都能成立业

布实施了符合自身城市特点的物业在小区未能成立业主委员会的情况委会。

管理条例，并在最近几年进行了全下，可以由街道办、居委会、业主代如果两轮投票还不能成立业委

面修订或部分修正，条文数量远超表等组建物业管理委员会，负责承担会，深圳的物业管理条例还有兜底

一般城市。将其进行比较分析，对丰成立业主大会、选举业主委员会等职规定：未依法成立业主大会和选举

富和完善我国物业管理制度具有积责，组织业主共同决定物业管理事产生业委会的住宅物业管理区域，

极意义。项，并办理物业管理相关事务。条例可以由区住房和建设部门会同街道

对物业管理委员会的成立和解散条办事处，征求该区域业主、物业使用

差异化内容比较件、成员构成、产生方式、议事制度人意见之后，指定物业所在地社区

等进行明确。物业管理委员会的主任居民委员会负责召集需要业主共同

综合来看，四个城市物业管理一般由街道代表或居委会代表担任。决定事项的会议，并代行选聘、续

条例的整体结构差异不大。在此，选物业管理委员会可以部分履行业主委聘、解聘物业服务企业，筹集、管理

取业主组织、物业服务人选聘、承接员会的职责，避免形成小区无人管理和使用物业专项维修资金，调解因

查验、业主共有资金四个关注度较高的混乱局面。物业使用、维护和管理产生的纠纷

的问题来交叉比较。对于降低业委会成立难度问题，等业主大会和业主委员会职责。上

业主组织深圳利用特区立法权，在物业管理条海市2022年11月1日起施行的《上海

四个城市的物业管理条例都对例中创造性地设立了两轮投票制度。市浦东新区推进住宅小区治理创新

业主大会、业主委员会的成立、职责业委会委员首轮选举应当获得参会若干规定》也对居委会代行相关职

等进行了规范，深圳还规定可以设立业主所持投票权数过半数和参会业责进行了规定：“因业主委员会无法

监事会或监事，对业委会的工作进行主人数过半数同意，如果首轮选举未选举产生或者无法正常运作，可能

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国务院发布的物业管理条例与北上广深各城市物业管理条例发布时间与字数比较

名称现行条例公布时间