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房地产当前的形势以及未来的展望

【摘要】从古至今，中国人都对房与地有着特殊的感情。如今，

随着时代的进一步发展，房地产已经和各个行业紧密地结合起来，

影响着民生的各个方面。本文从房地产当前的形势出发进行分析，

对于其现状和未来的走势都进行了具体的讨论。

【关键词】房地产；当前；未来

房地产经过08年大跌和09年大涨之后，近几年已经开始平稳的

发展。通过对目前全国房地产状况的分析，可以使我们对整个行业

有一个宏观的把控，而对代表城市的研究，也可以使我们对房地产

的具体状况有一个详细的了解。对于房地产现在形势的良好总结，

有利于更好地来研究其未来的发展。

一、房地产当前的形势

1.政府政策的分析

近些年来，政府在房地产调控方面的政策不断地出台。在2011

年，政府提出了新的国八条，也就是强化调控，加大土地供应的调

控力度，改善商品房的结构，进行严格的土地管理。加强普通商品

的住宅房与经济适用房的价格调控，以此来保证中低价位和中小户

型房产的供应。完善城镇的廉价租房制度，来保障低收入家庭的基

本住房需要。通过税收等手段来调控房地产的市场，特别是加大房

地产交易的调节力度。加强金融方面的监管。切实规范与整顿市场

的秩序。加强市场的监测，完善市场等的信息披露。通过新的国八

条我们可以看出，政府下定了让房地产市场转入正常市场机制的决

心。新购政策的扩大、二手房交易的营业税进行全额征收、两套房

的首付比例提高到60%，这些都直接的影响到了楼市的变化。

从2011年到今天，国家通过增加土地供应的调控力度与减少新

的楼盘的批售来对二级市场供应进行控制。通过对二手房征收全额

交易营业税来减少三级市场的相关供应力度。同时，利用限购限贷

政策，提高了贷款利率，减少了投资需求与投机需求。

2012年，政府层多次地提出房地产的调控政策。在2月的中旬，

发改委发出通知，要求在2012年，加大保障房的建设基金支持。

中央政治局则提出了继续推行积极的财政政策与稳健的货币政策。

同时，国土资源部表示，要坚决地贯彻中央的调控政策。国土资源

部发布，闲置满一年的土地，根据地价的20%，来征收闲置费。国

务院在7月正式地批复乐儿前海开发的开放政策。

2.行业形势以及全国各个主要城市的房地产状况

（1）行业的形势

通过政府严格的宏观调控，近几年房地产的情况趋于平稳，并没

有出现比较大的市场波动。其中，房地产供应量通过08年的减少

到09年的增加，在2011年新政策出台后，日渐平稳。房地产的发

展从源头上得到了控制。源头控制后，政府对于市场需求进行的控

制也十分严格，最终使得2011年之后的住宅成交量也趋于平稳，

跟09年相比下滑比较多。随着房地产市场供需量的日渐平稳，价

格也逐渐的回归正轨。从2011年的8月到现在，城市的住宅价格

稳定，整体上呈现下滑的趋势，但是下滑的幅度比较小。目前，房

地产的发展平稳，没有比较大的波动，这主要体现在下面几个方面。

首先，房地产的供应量是逐年减少的，因为政府的宏观调控和土地

的不开再生性，所以供应量的减少的必然趋势。其次，需求也在减

少。新的国八条抑制了投资的需求与投机的需求。最后，价格下降，

库存量的上升以及政府限价政策都会使房地产的价格下降。

（2）山东的房地产形势

近几年来，由于山东地区的城市化进程加快，经济持续快速地发

展，随着外来人员的大量涌入，使这里的房地产市场走在了全国的

前沿。房地产急剧拉动了地税的增长。

根据今年第一季度的数据显示，全省的地税系统入库的税收为

807亿。其中，房地产拉动的地税收入增长了10个百分点，从而有

效地促进地税收入的稳定增长。

今年1-2月份，全省的固定资产的投资总额为1852亿，增长了

29.1%。社会的消费品的零售总额为3464亿，增长了12.7%。出口

总额是186亿美元，增长了5.4%。三项指标共同增长了约13.3%。

一个季度的全省地税的收入增幅基本上和经济的增长水平相协调。

另外，今年的一季度，山东的地税税收为757亿，增长了14.5%，

比全国的地税收入平均增长了2个百分点。

一季度的房地产市场急剧升温，地税收入达到199亿，增长了

55.4%，拉动地税的收入增长了10个百分点。扣除房地产行业，一

个季度其他行业的地税收入增长了4.8%。

二、房地产未来形势的影响因素

经济的发展将直接地影响房地产