长沙芙蓉区尚东版块市场调研与分析.doc

长沙芙蓉区尚东版块市场调研与分析

一、长房白沙湾项目

1、项目基本情况

发展商

长沙东方城房地产开发有限公司

位置

芙蓉区沙湾路1688号（芙蓉公寓旁?浏阳河文化公园邻）

占地

8.39万㎡

总建面

24万㎡

容积率

2.6

绿化率

45%

总栋数

17

总套数

1798

已推货量

1230

已售套数

549

剩余货量

1468

周来访量

（11、21-11、27）

13批

物业公司

戴德梁行

物业管理费

住宅1.87元/㎡/月

、商业5元/㎡/月

2、规划布局

项目分两期组成，一期由11栋房源组成，其中1#为公寓，目前已拿到预售许可证，但未销售，其他10栋为住宅，/A4/A5/A7/A8/A10/A17目前正在售，但基本已售完，二批推出的A2/A3/A6/A9栋为江景户型。一期11栋（主要房源为二房85-98㎡，三房123-136㎡）；二期：6栋(30-190㎡）。

3、核心卖点：主要是以品质吸引客户。

4、推售情况

10月15日推出A2、A3、A6、A9，共309套。面积段为80-190㎡的二房、三房和四房。

八月份开始办理VIP卡，虚卡免费，实卡为vip卡交2万优惠一万。初期报价8500元/㎡，在开盘前期，长房白沙湾对外报价为6388元/㎡起，7000元/㎡均价。共办理实卡50多张，开盘当天成交40多套，实际均价为7300元/㎡。

优惠措施：

虚卡优惠1000元，VIP卡优惠1万，老带新优惠3000元，五日内签约优惠5000元，一次性97%，按揭99%

5、价格幅度：现阶段价格为6388元/㎡。

6、营销活动：无

7、推广方式：

推广媒介：

户外，报广、杂志

主诉求：

尚东首席品质豪宅，一线江景楼王新品加推，90-190㎡壹号金领公馆vip认中

8、客群分析：

以改善型自住客户为主。多为周边的私营业主和政府官员。主要以芙蓉区为主，其次为雨花区和开福区。

二、湘域熙岸项目

1、项目基本情况

发展商

景鹏控股集团有限公司

位置

人民东路圭塘河畔--浏阳河风光带

占地

7.81万㎡

总建面

32万㎡

容积率

3.45

绿化率

45%

总栋数

14

总套数

2500

已推货量

1032

已售套数

754

剩余货量

1468

周来访量

（11、21-11、27）

10批

物业公司

长沙景鹏物业管理有限责任公司

物业管理费

1.8元/㎡/月

2、规划布局

小区由14栋18~33层楼高的电梯中高层组成。整个项目分2期开发，一期为1#至5#，主要以两房、三房大户型为主；二期一批为6#至9#，8#、9#在售，面积区间为120-173㎡三房面积为120-132㎡，三房面积为140-173㎡。6#和7#预计明年年初推出。

3、核心卖点：

主要是以品质吸引客户。

4、推售情况

9月17日推出8#和9#，共168套。面积段为120-173㎡的三房和四房。

从7月20几号开始办理vip卡，凭5万元银行存单即可免费办理VIP卡，至开盘前共办理VIP卡90余张。办理VIP卡时现场报价为8000-8500元/㎡，折后均价7600元/㎡左右。开盘当天成交约50套。

优惠措施：

开盘先享受3万元总房款优惠，一次性96折，分期付款98折，按揭99折

现阶段价格为8000元/㎡

5、价格幅度：现阶段价格为8000元/㎡。

6、营销活动：无

7、推广方式：

推广媒介：户外、黄花机场内及户外广告

主诉求：考究值得景仰

8、客群分析：

客户年龄以30-40岁为主；客户素质普遍较高，支付购买能力强；

客户基本以长沙本地客户为主，主要以芙蓉区和雨花区客户，多为周边私营业主、公务员、生意人士等，以自住为主，看好项目地段、环境及品质。

三、泊爱蓝湾项目

1、项目基本情况

发展商

湖南恒丰万骏房地产有限公司

位置

长沙市雨花区嘉雨路488号

占地

40219㎡

总建面

15.89万㎡

容积率

3.4

绿化率

40.78%

总栋数

10

总套数

1200

开盘时间

2011-7-23

交房时间

2011年底

物业公司

湖南鼎鸿物业管理有限公司

物业管理费

1.5元/㎡/月

2、规划布局

小区由10栋18~33层楼高的电梯中高层组成。整个项目分2期开发，一期主要以两房、三房中小户型为主，二房面积为80－90㎡，三房面积为110－130㎡。并且在星城路和嘉雨路还配备有社区商业街。

3、开盘信息

2010年11月20日首次开盘；

2011年7月23日推出一期最后一栋“博思苑”，共221套房源，78-90㎡二房

4、价格

7月23日开盘当天价格：折前均价6700元/㎡，折后均价6500元/㎡

开盘优惠措施：总面价减10000元，一次性96折，按揭99折，开盘再享99折。

现余房价格：目前90㎡仅有25、26楼，79㎡剩余