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中国房地产市场步入下行周期

原创声明：本文节选自中国金融四十人论坛（CF40）书

系之《告别速度：中国经济下一个十年增长动力何在》，作

者林采宜系CF40特邀成员、国泰君安证券首席经济学家，

转载请注明出处。

中国房地产陷入全面衰退在经历了2013年一轮价量齐升的

快速增长之后，2014年，中国房地产开始陷入了量价齐跌的

低迷状态，一二三线城市房价渐次回落，商品房成交量同比

萎缩，土地购置量和购置价格也相应回落。

2014年，全国累计销售面积12.06亿平米，同比下降7.6%；

全国百城住宅平均价已连续五个季度环比下降，85个城市出

现同比下跌（其中包括历来价格坚挺的一线城市北京、上海

以及广州）且跌幅逐渐扩大。

与此同时，开发商拿地态度也趋于谨慎，全年累计土地购置

面积33383万平米，同比下降14%。2014年全年土地平均购

置价格同比增幅17.4%，比2013年下降6.5%。2010-2013年，

在四万亿投资及其后续效应刺激下，房价和房地产投资也再

度迎来了一波高速增长，2013年，房地产开发投资完成额

在全社会固定资产投资中的比重在20%左右，土地出让金收

入贡献了地方可支配收入的33%，房地产成为地方经济增长

的“支柱”和地方政府的重要财政来源。

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另外，根据审计署《全国地方政府性债务审计结果》披露的

数据，到2012年底，涉及11个省级、316个市级、1396个

县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿

元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿

元的37.23%：由于地方政府债务的偿付能力严重依赖土地出

让的收入，土地价格波动直接影响到地方政府未来的偿债能

力和信用问题。

在这种情形下，土地实际成交价格和成交面积出现同步萎缩，

对于地方可支配财政收入、地方债务风险和当地经济增长的

影响不言而喻。鉴于上述原因，在国务院2014政府工作报

告定调“针对不同城市情况分类调控”后，全国46个限购

城市中除了北京、上海、广州、深圳和三亚，其他41个城

市房地产限购政策相继取消。

通过广东、福建部分主要城市的房地产同口径数据进行比较，

我们发现：

与限购型城市相比，房地产政策管控较为宽松的非限购城市

商品房销售在进入2014年后也出现同步下滑，两者商品房

销量在二季度末趋于表现接近。

这表明无论政策调控存在与否，市场对房地产看涨的预期已

经发生变化，房地产政策的改变已经无法扭转房地产行业的

整体下行趋势。中国房地产长周期拐点出现

人口因素对房地产市场的支撑力度减弱。

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人口数量与年龄结构变化是驱动房地产市场发展的一个长

期因素。

日本和美国在二战后都有一波婴儿潮，婴儿潮及此后的结婚

生子所带来的庞大置业需求构成了房地产坚实的基本面，两

国地产价格在1945-1950年、1975-1980年均出现趋势性上

涨。

中国人口自二战后呈现高增长趋势，并有两次人口出生高峰

期70年代初和80年代中后期。1990年后人口增速已经下降

到1.5%以下，目前人口增速为0.5%左右。

联合国2013年发布的《世界人口展望：2012年修订版》预

测，中国人口将在2030年达到顶峰14.5亿人，然后逐渐下

滑。70年代初和80年代中后期的人口高峰带来了1985-2010

年劳动力的增长，同时也带来了房地产“刚需”的增加。

从商品房住宅的销售统计来看，1986-2013年，商品房销售

面积销量一路上涨，年均增速达到29.6%，总量达到92.4亿

平方米。全国住宅平均价格也由1991年的756元/平米上

涨到了2013年的5850元/平米。

2010年，15-64岁人口占总人口比例达到74.5%的峰值，随

后开始下降，到2013年这个比例下降到72.8%，人口老龄化

趋势显现，65岁以上买房需求较薄弱的群体占比逐年增加。

根据联合国预测，预计到2015年后我国20-39岁的人数会

出现负增长，负增长周期长达15年以上；结合民政局公布

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的历年新结婚对数的数据，我们预计全国新结婚对数将从

2013年的1350万对，逐年下滑至2020年的800万对，年均

增速为-7%，可见未来5年作为“刚需”最重要的组成部分

——结婚购房的需求逐年下滑。城镇化对中国房地产