上海房价历史变化趋势及人民币币值深度分析 .pdfVIP

上海房地产价格自1995年开始，呈下跌趋势，中房上海指数从1995年2月的842点起，连续下跌

56个月，到1999年10月，跌到691点，跌幅达26.64％。1999年底，房价企稳，并在2000年中开

始稳健上升，中房上海指数也从691点，上升到2001年12月的777点，累计上涨12％。2002年，

房价涨势得到延续，全市预售房价涨幅达到13％左右，均价约为4700元／平方米，虽然个别月份涨

幅较慢，但上涨的态势不可逆转，截至9月份，中房上海综合指数已上涨到854点。

一、近年来房价走高的原因

促使房价走高的因素较多，经过分析，可归纳为供给和需求两个方面。

（一）需求因素

90年代中期以来，上海经济飞速发展，国内生产总值以年均12.2%的幅度增长。随之而来的，是市民

收入增长和收入的预期增长，银行提供的住房按揭贷款，也间接地提高了居民的收入。政府的刺激住

房消费政策也发挥了举足轻重的作用，1997年下半年，购房契税由6％下调至3％；1998年5月、6

月，相继出台了购房契税由政府贴半和本人所得税可充抵房价的政策；10月，又出台了关于外省市

人员在上海购买新商品房可申请上海市蓝印户口的规定；2001年8月，内、外销商品房并轨。这些

措施，再加上“买涨不买跌”的心理因素，都对刺激上海市民的购房需求发挥了较大作用。

外来人口的购房需求不容忽视。据上海市房地产交易中心统计，2000年外省市和境外人士在上海购

房比重占11.3％，2001年这一比重又上升到18.2％，2002年1～5月，这一比重快速攀升到25％，

并有继续上扬的趋势。

由于购买者普遍认为，随着上海的经济发展，其大都市土地资源的商业价值日益显现，因此，上海的

商品房会进一步增值。不少购房者是出于投资动机，这部分投资性需求也是上海商品房需求的一部分。

（二）供给因素

为保证供求关系能长期良好地促进房地产市场的发展，上海市政府在土地供应、批准预售等环节，进

行了宏观控制，如土地出让采用招标、拍卖方式以及提高开发商商品房的预售门槛等措施，都合理控

制了房地产的供给量。

作为非均质商品的房地产，不同结构类型的商品房其价格差别很大。近几年来，上海的商品房结构正

在发生较大的变化，多层住房明显减少，多高层综合性楼盘增加，由于高层的平均价格要高于多层，

这种供给结构的变动，必然会带动房价上扬。

同时,我们也注意到，在住房消费热潮到来之时，有些开发商哄抬房价，甚至囤积居奇，人为地造成

供给短缺，以期获得更高的利润。这些都是缺乏远见的行为，不利于市场的健康发展。

对中国房地产历史稍有了解的人，提起1994年海南房地产泡沫，都会心有余悸，因此，对于上海房

地产的升温，人们往往会怀疑是否会重蹈海南房地产的覆辙。经济规律是不以人的意志为转移的，生

产――流通――消费，是一个相互连接而又互相约束的流程。然而，当时海南房地产市场的繁荣，仅

仅体现在流通环节，却找不到终端消费群体，而且，当年房地产的高价格相对于海南同期的经济形势

和投资环境而言，是缺乏价值基础的。

房价不能脱离社会经济状况

2.1990～2000年的10年间，上海城市基础设施累计投资了3100亿元，其中，仅“九五”期间的投资就

达2274亿元。通过对基础设施大规模、高质量的投资，极大地改善了上海的城市面貌和居住环境，

从而，带动了上海土地价值的提升，这必然会提高建立在土地上的房屋的价值。

与国民经济的周期变化相适应，房地产市场也会经历“萧条、复苏、繁荣和衰退的周期性变化。上海

的房地产业在1992～1994年超常发展后，经历了一段时间的调整回落，目前，处于复苏与增长阶段，

距离高潮阶段还有一段时间。张泓铭教授也认为，从2000年开始，上海房价进入价格上升的时期，

会持续若干年。

3.与同类型的国际大城市相比。如2001年香港房产均价是35000港币／平方米，而上海房产均价是

5000～6000元／平方米，香港是上海的7倍。同期，台湾的房价约为上海的3～6倍。今后，随着上

海经济龙头地位的进一步强化，其与世界同类型城市的房价差距将会缩小。

4.城市道路交通及绿地建设必然会对周边房价产生影响。在“十五”期间，上海城市轨道交通建设总投

资将达到621亿元，建成10条共212.5公里的轨道交通线路。在未来5年内，中心城市计划建设约

3000公顷公共绿地，可以预测，这些轨道交通线及绿地周边房价必然会进一步上扬。

5.在旧区改造中，动拆迁的土地成本越来越高，加上各区