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前期物业管理招投标的问题与对策

国务院《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办

法》(以下简称《条例》、《办法》)相继于2003年颁布实施。《条例》

和《办法》对前期物业管理招投标的原则和办法予以明确，经过几年

的实践，前期物...

国务院《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办

法》(以下简称《条例》、《办法》)相继于2003年颁布实施。《条例》

和《办法》对前期物业管理招投标的原则和办法予以明确，经过几年

的实践，前期物业管理的招投标活动中也出现了一些问题，笔者现结

合实践经验对这些问题进行分析，并对解决这些问题提出一些请。

当前前期物业管理招投标存在的主要问题

1.“暗箱”操作。在现实中，有的物业招标单位实际上早已内

定好了物业管理公司，但也打着公开招标的幌子，使其他管理公司受

骗应招作陪衬。还有的物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物

业管理公司能中标，把招标物业的详细资料或内部消息事先透露，并

对其他物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。更有甚者，利

用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案后，再找借

口或理由自己成立物业管理公司接管物业，使用骗取来的管理方案进

行管理运作。

2.地方保护主义。跨区域的物业管理招投标困难重重。有的物业

管理公司虽利用自身品牌影响力，经过重重考核和答辩赢得了异地或

跨行业的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商，从本地区

或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中标物业

管理公司的各项管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。也有的物业

招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的影响力，帮助自己把物业

推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地

公司退出，另组管理公司进行管理。

3.行业间不正之风沉渣泛起。有些物业管理公司不是靠品牌、实

力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走“门子”，找熟人，

或利用上层关系，甚至送好处、买通考评打分人员以及无中生有、攻

击、贬低对手等手段来争得竞争项目。

4.附加不平等条件。开发商将一些不平等条件和开发中遗留的问

题强加给物业管理企业，以此相要挟，不接受就不能接管物业。

5.劣质项目。开发商对自己开发的有问题的劣质物业项目急于出

手，转嫁责任和风险，让物业管理企业充当其替罪羊，致使物业管理

企业蒙受巨大损失。

6.政府相关部门干预。一些物业在前期招投标时，当地政府往往

会横插一杠，明眼人都知道，所谓的推荐其实就是指定。所以，等到

正式招投标时，其他参与单位都莫名其妙地成了陪标对象。几年前，

在某区竞标前期物业管理企业时就碰到过类似的情况。当初，参与竞

标的单位一共四家，某物业管理公司的商务标和技术标的分数是最高

的，但却没有中标。

7.行业内低价恶性竞争。破坏“行规”，恶性竞争。有的物业管

理公司违反政府有关规定，不遵守行业“游戏规则”，低于成本价参

与竞争。个别管理公司更是公开声明，参与竞争是为了扩大公司的对

外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。

8.个别物业管理企业盲目扩张。有的物业管理企业成立之初，急

于扩大物业项目的数量，不考虑项目的优劣、自身的经济状况、能力

和自身的管理水平，也不管能否达到标准要求，什么条件都敢应付，

致使资金、人员、管理标准都不到位，影响了物业管理行业整体形象，

使业主产生反感，矛盾重重。

存在问题的原因分析

1.有关方面对不正当竞争的重视程度不够，还没有看到这种恶性

竞争所带来的严重危害性。(共计2页)12国务院《物

业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称

《条例》、《办法》)相继于2003年颁布实施。《条例》和《办法》对

前期物业管理招投标的原则和办法予以明确，经过几年的实践，前期

物...

2.没有一个统一的评判机构。现在进行的物业管理招投标一般是

由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标;或是物

业发展商或业主委员会自己组织人员进行招标。由于没有一个统一的

招投标权威管理部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个

标准模式，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正

性。

3.地区间物业管理的总体水平发展不平衡。物业管理发达地区的

物业管理公司到外地投标竞争物业管理权，主要