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中国后经济时代的楼市展望

【摘要】目前，中国房地产产业已经逐步从卖方市场转变为买

方市场，随着市场经济的全球化，2010年的房地产调控级别之高、

措施之严厉为近年来罕见，强力调控的情况下，楼市交易依然保持

高位。2013年是否会延续？作为关系国际民生的基本产业——中国

房产业未来的走向将何去何从，值得深思。本文就面临世界后经济

时代的中国房地产业存在的问题提出了自己的见解，包括房价调

控、地产形态、战场转变、政策导向和心态调试等。

【关键词】中国楼市；地价；经济转变；政策

知识经济是以知识产业的迅猛发展为基础的，如果说在农业经

济时代，土地是第一生产要素，在工业经济时代，资本是第一生产

要素，那么到知识经济时代，知识取代资本成为第一生产要素，即

“科学技术是第一生产力”，高新技术产业成为第一经济支柱。因

此所谓后经济时代是相对于旧经济时代而言的。它是人类经济走向

更高文明的重要标志。当然，经济时代是个很笼统的概念，也可以

狭义地称它为知识经济时代。知识经济是每一个工业国发展的方

向，但同时我们必须认识到知识经济不是短时间能够实现的。实际

上，后经济不只说得是经济，它关乎教育、政治等各行各业，是一

个系统。

一、商业地产改变其原有营运形态，以重质为主

由于近些年来，中国经济逐渐在国际舞台上占居主导地位，成

为第二大经济体，中国房地产业在其中具有重要的支撑作用。但我

国的房地产业也着实存在许多问题，主要是房价飞涨和地产经济泡

沫问题。房价的畸形与异化使得地产业极度扭曲，并同城市化进程

相伴随。

预计到21世纪中叶，我国的城市化平均率将从目前的46.53%

增长到75%左右，而一些发达国家的城市化率已达到了70%～80%。

我国城市化进程加速是从邓小平1992年南巡讲话之后开始的，距

今19年左右的时间，但我国大城市资产价格的泡沫已比较明显。

拥有一套属于自己的住房是许多人平实的想法，但中国大中城市房

价的涨速，却使房地产业走向了异化或另一极端，使许多家庭拥有

一套房子的梦想变得遥不可及。

温家宝同志在2011年2月新华网在线与网友访谈谈到抑制房价

时说：“在这里我也想说一点对房地产商的话。我没有调查到你们

每一个房地产商的利润，但是我认为尽到应有的责任，你们的身上

也应该流着道德的血液。”

无论是商业地产还是民宅，在开发商建造的各个阶段，都应该

坚决保证质量，绝不可以出现“豆腐渣”工程和“烂尾楼”现象。

二、融资趋紧下的房地产金融与并购机会

2011年政府提出要在全国建设保障性住房1000万套，2012年

再建1000万套，今后总计建3600万套保障性住房。政府决心控制

房价与消除泡沫，使得保障性住房再次获得发展机会，这是利国利

民的好事。

福利分房阶段，政府用有形的手在操纵住房供需分配；1998年，

中国住房制度改革，价格这只无形的手逐渐在取代了有形的手。经

过2009年的极度宽松后，金融环境的趋紧已成为发展趋势。

“新国八条”是2011年初出台的，最值得回味的是第二条：

加大保障性安居工程建设力度，努力增加公共租赁住房供应。它旨

在维护老百姓的利益。保障性住房与商品房的消费群体完全不一

样，它们属于两个不同的市场范畴，重叠性很小。加大保障性住房

供应量，解决的是中低档收入群体的住房问题，这是利国利民的好

事。

三、全国二三城市将是未来竞争的主战场

我们国家地域辽阔，国情复杂，各区域的发展不平衡，中国要

用占世界7%的土地养活占世界的21%的人口，除去可用耕地，可开

发的土地并不是很多。沿海和内地的经济发展存在着明显的差别。

城镇住房条件不断得到改善，意味着要把很多农村人口转移到

城市。房地产价格的市场规律将进一步将我国房地产的发展空间推

向二、三线城市。因此全国二三线城市将是未来竞争的主战场。

“金九银十”历来是楼市旺季，但在如今严厉的调控背景下，

2011年楼市不但没有迎来传统的“金九”旺市，甚至面临惨淡收官

的尴尬现状。开发商们想尽策略，逐渐开始向“低价快销”转变，

前几年的那种“遇见好房一声吼，该出手时就出手”的局面将会打

破。国家政策的调控下，一线城市房价下跌大幕已经拉开。而商业

地产开发商潘石屹在日前接受媒体采访时表示，住宅价格应该降，

因为保障房的影响是巨大的。

在国际经济形势复杂多变的情况下，我们需要通过投资和消费