“国际旅游岛”政策出台后房地产业过度发展对海南省经济的七大危害共6.pdfVIP

“国际旅游岛”政策出台后房地产业过度发展对海南省经

济的七大危害

一、影响经济方式转变，造成产业结构畸形

第一，需求增长结构不均衡，增长内生性动力不足。2010年，从对海

南省经济的贡献来看，其排名顺序是：投资遥遥领先，其次是出口，最后

是消费。2010年数据显示：在投资上，全社会固定资产投资总额比上年增

长32.8%，比全国平均增速快9个百分点，增速全国第一；特别是房地产

直接开发投资，增长异常迅猛，成为拉动投资增长的主导力量，同比增长

62.5%，占固定资产投资额的37.2%。在外贸上，海南省一直处于逆差，对

区域经济发展实质上不利，单从外贸出口上看，全年仍实现25.8%的增长。

在消费上，全年社会消费品零售总额仅比上年增长19.5%。房地产投资快

速增长对消费产生一定“挤出”效应，区域经济转型难度加大。第二，产

业重心房地产化，旅游业发展将会受到压制。在财政收入主要依靠房地产

业、经济增长主要靠房地产投资拉动的现状下，海南省政府的经济发展规

划和结构布局，有被房地产绑架的风险。以旅游业为龙头、实现旅游业与

其他产业最大融合是“国际旅游岛”建设的产业发展路线，但是如果房地

产业先行发展，长期压倒旅游业的话，其他产业发展将会受到严重制约。

二、刺激地方政府权力膨胀，拉低社会资源配置效率

第一，地方政府夺取干预经济的主导权。改革开放进程中，在经济领

域内，中央一直以来希望政府放开、市场搞活。特别是金融危机后，在货

币和财政刺激下，各地掀起新一轮房地产高潮，地方政府职能又快速膨胀

起来。就海南省来讲：地方政府在国民财富分配中比重过大，成为最大受

第1页

益者，财政收入增长率四年内数倍于居民收入增长率（年增长率最低也有

3倍，最高可达7.5倍），而岛内居民利益保障相对不足；在国际旅游岛的

建设中，政府是游戏规则制定者，规划所有基础设施、重大项目和重点工

程，同时又通过下属实体直接或者间接参与，成为实体经济的最大玩家。

第二，在财政资金的挤压下，拉低社会资源配置效率。海南省市场机制完

善程度，资源配置效率相对不高。在政府动用行政力量以巨量财政资金为

杠杆、撬动更大社会信贷资金进行“国际旅游岛”建设时，民间投资在诸

多领域被排斥在外；由于体制原因，政府相对于市场化主体，资金运用效

率不高，内耗较大。在货币政策日渐收紧情况下，如果地方政府和下属企

业仍占用更多信贷资源，而为地方税收和就业做出重大贡献的中小企业、

民营企业，其融资就会变得更难，一旦资金链断裂则极易走向经营失败。

三、财富分配机制扭曲，影响社会公平正义

当前，由于我国在收入分配领域存在诸多问题，造成贫富分化日趋严

重。住房是最大最基本的民生问题，地方政府如果依靠房地产业创造收入、

发展经济，势必损害本地居民最基本的居住权利，造成“政府富、居民穷”

的两极现象。从人均收入上看，海南省在全国排名比较靠后，新一轮房地

产热潮更是推动了岛内居民购房和居住成本上升；特别是在“国际旅游

岛”政策推出后，短期部分城市房价事实上翻倍（2010年官方统计数字，

海口、三亚同比涨幅分别为35.5%、43.3%，分列全国70个大中城市第二、

第一），而同期居民收入扣除价格因素实际增长8.4%，远远低于房价上涨

幅度。地方政府为了经济利益，助推房价上升，俨然已经成了一种严重扭

曲的财富转移机制，它使社会财富分配愈加不公，降低了社会和谐幸福指

第2页

数。

四、放大资产泡沫，埋下经济危机祸根

海南省政府以土地出让收入或收益为担保，通过搭建融资平台，获得

银行中长期开发性信贷资源，用于政府性投资，只要地价不降、市场繁荣，

银行认为信用风险无虞。房地产商利用银行贷款获取建设资金，是银行优

质客户；在房地产市场繁荣时，银行可以分享到高额利息收益。岛内外居

民是房地产的买家，只要房价看涨，投机购房者可赚取转手差价，消费购

房者可降低未来居住成本。银行放贷需求与政府融资需求、房地产开发企

业资金需求、居民个人住房按揭贷款需求彼此呼应，借款方和贷款方达成

默契，经过若干次博弈，合力助推房地产价格。只要房价继续上涨，整个

链条看起来就是稳定的。但是，整个链条也异常脆弱，一旦任何一个环节

出现问题，就会出现连锁反映，进而给居民和地方政府带来财务风险或者

为金融系统带来坏账风险。