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顾问课程讲义：

开发流程及经济评价

本门课程的目的

了解房地产项目

了解房地产项目开发决策和流程环节

掌握

掌握经济评价及其在决策中的作用

课程分两节，预计时间1.5个小时；

课程将会结合实际的案例和现象作剖析，与大家展开研讨。

2

我们对课程的展开角度，为什么要了解流程和经济评价，有什么实际应用

关于开发流程：

关于开发流程：

什么时间干什么事？

什么事情谁来办？怎么办最好？

环节容易出什么问题？

流程对开发商的影响是什么？

关于经济评价：

关于经济评价：

评价哪些指标？

评价用在什么地方？

如何进行评价？

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课题一：开发决策和流程环节

本报告是严格保密的。4

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房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为如何？

土地获取

土地获取

前期准备

前期准备

施工建设

资源加工资源获取

资源加工

资源获取

资源流通

资源流通及再流通

推广销售

推

广销售

物业管理

物业管理

房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移。所以房地产的问题也是出在流通环节上！

本报告是严格保密的。5

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土地获取

土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理

开发商获取土地的途径有哪些？

开发商获取土地的途径有哪些？

政府出让土地的方式

政府出让土地的方式

招标、拍卖、挂牌、协议；

什么情况之下用什么方式？

目前的现象:广州、北京双限

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土地获取

土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理

市场未来预期；项目或区域发展预期； 原因分析看好区域市场发展前景，一般较为乐观

市场未来预期；

项目或区域发展预期；

原因分析

看好区域市场发展前景，一般较为乐观价手，的垄情断况市析；

为了提高企业的品牌，让渡部分利润

影响因素地价承受能力

进入区域市场控制区域市场树立品牌

发展战略

1

1

2

7

获得现金流

获得现金流

3

3

利润最大化

利润最大化，快速回现，地价不可能太高

土地储备

土地储备充足

3

没必要去花高价去获取土地

土地储备不足

2

为了企业的后续发展，让渡部分利润

无土地储备

1

为了企业存在，利润再低也做

资金情况

资金充足

1

资金闲置，时间价值无法体现

资金不足

3

在资金限制内出价

成本控制

控制能力强

2

其他成本低，可接受的地价高

控制能力弱

3

其他成本高，可接受的地价低

品牌溢价

品牌价值高

2

存在无形收入，可接受的地价高

无品牌价值

3

不存在无形收入，可接受正常水平地价

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土地获取

土地获取前期准备施工建设推广销售物业管理

合理价格模型传统价格模型地块分

合理价格模型

传统价格模型

地块分析

市场态势

地价变量

初步地价

售价预测

变量分析

最乐观地价

企业发展战略

最可能地价

最高竞拍价

利润预期

竞争对手分析

场外公关

过程加价

策略