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2010年临沂房地产回顾及2011年展望

2010年房地产行业，国家政策频出、调控不断，临沂作为物流之城、商业之都，经济发展迅速、人们生活及消费水

平提高、城镇化步伐加快、刚性需求旺盛、三线城市受政策影响相对较小，量价齐升，2010年市区统计的预售许可面积

超过了420万平方米，同比上涨超过了14%。其基本情况是：

一、房价稳中有升。今年临沂的住宅均价保持在3000元左右，前四个月涨幅不大。四月份，房产新政实施以来，首

付和贷款利率提高，使得销售量急剧下滑，但是房价并未下降。七八月份楼市回温，销售量有所提高，随着购房高峰期

的到来，九月份量价齐升，十月份达到楼市高峰，十一份销量下降，价格仍然维稳。

二、受楼市调控政策影响不大。从一月份的“国十一条”、四月份的“国十条”到“9.29新政”，国家对房地产的调控力

度加大，多次出台限购、限贷政策，抑制一二线城市的投机投资需求，挤压房产泡沫。临沂作为三线城市，房产以自住

为主，刚性需求量大，对楼市的影响主要体现在购房者的心理上，虽然销量在一定时期内有所下滑，但实质性的影响不

是很大。

三、阶段性观望态势浓厚。今年一月份以来，国家对楼市调控的态度十分坚决，房产政策频出。自住型的购房者，

对楼市的猜测众说纷纭，对房价的走势难以把握，对房价下降又过于乐观，特别是三次新政出台后的初期阶段，观望态

势异常浓厚。以至于今年临沂的楼市高峰期有所推迟，直到十月份才达到顶峰，并且这种购房热情一直延续到十一月，

出现“金十银九铜十一”的特殊现象。

四、商业地产较为红火。临沂今年的商业地产可谓遍地开花，像中福尚都、银座中心、华丰商贸城、万博弘等老西

郊改造区的商铺以及写字楼的销售较为火爆。

五、中小户型和市区周边房地产市场更受欢迎。由于大面积住宅门槛高、市中心房价高，而中小户型及市区周边首

付低，房价低，而且配套逐步完善，升值潜力巨大，所以中小户型和市区周边住宅对于首次购房者，特别是80后，吸引

力较大，销量相对来说较为稳定，波动不大。

预计2011年的房地产市场还会循着上年的轨迹理性发展，稳

中有升。

一、从时间上看，会出现“两高三低”现象，购房高峰期再次延迟。前四个月交易量不大，房价基本稳定，观望态势

明显。2011年在新政出台前后，房市受前期调控影响，会比较冷清，销量不会有大的起色。购房者受心理因素影响，在

房产政策频出，效果不明显的情形下，会期待新政策的再次出台，而新政出台后又会观察效果，所以持币观望的心理会

持续相当长的一段时间。开放商和购房者也会展开新一轮的拉锯战，在双方的博弈过程中，房价不会上涨，只会保持原

有的水平；7、8月份，房价不会有大的涨幅，基本保持稳定；11、12月份又将进入淡季，需求量在购房高峰期得以满足

之后，年末的销售量下滑，进入低潮期，价格保持十月份的水平，较为稳定。

5、6月份，房价会有一个相对大的提升。物价的上涨，会带动原材料上涨，工资水平提高，最终全面体现在房价上

会有3-5个月的滞后期，再加之刚性需求依然存在，房价难降，人们的观望心理逐步消失，长期压抑的购房热情集中释

放，楼市的回暖，销售量的大增，必定会推高房价，2011年的购房高潮会在5月份首次出现；随着传统购房高峰期的到

来，9月份房价会迎来另一轮较大提升，刚性需求的存在，人们追涨不追跌的心理，会使房价有进一步的提升，10月份

达到2011年的最高峰。

二、从业态看，住宅将占总销售量的60%左右，比较稳定，不会有大起大落，价格将随着房地产市场的攀升而攀升；

相对于住宅来说，商业地产基本不受国家政策的影响。作为商之城，临沂的商业地产具有较大的发展潜力和升值空间。

必定会受到开发商和投资者的追捧，商业地产将持续繁荣；临沂过去工业地产的交易相对较少，随着工业的崛起，工业

园区的增多，工业地产越来越受到人们的重视，明年会有新的变化。

三、从区域上看，山东17个城市，临沂的房价近几年基本居后两位，随着城市的升级，房价必然会向周边城市靠拢；

临沂三区，兰山区主控房产市场，占到60%以上，价格稳定，河东经济开发区、罗庄高新技术开发区，量价齐升，价格

上升的空间比兰山区大的多；九县将会出现开发热购并存的现象。

四、房地产市场的竞争会更加激烈，高品质楼盘增多。随着国家对房地产调控政策的出台，一线城市受打压严厉，

而三线城市基本不受影响，上升空间较大，开发的潜力巨大。预计2011年，在荣盛，恒大，海尔这些大企业进入临沂

市场的基础上，将会有更多开发商涌向临沂的房地产市场，开发商争夺地块，县城的土地会进