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X市房地产市场的现状及对策研究[开题报告]
本科毕业设计(论文)
开题报告
题目X市房地产市场的现状及对策研究
一、论文选题的背景、意义
(一)选题意义
各国房地产业的兴起和历史变迁是各国社会经济发展、城市人口
增长、产业结构转换和升级、政治体制和制度变革、文化和居住观念
更新、区域优势转移及历史突发事件产生的相互作用和相互促进的产
物,是人类进步、城市文明、人们生活条件改善、生活方式和居住观
念改变的体现。改革开放后,我国房地产业的真正兴起和快速崛起,
推动了我国经济的快速发展。
从2003年开始,国家就已明确提出房地产业已经处于我国国民经
济发展中的支柱性地位,而且各地的实践也一再证明,房地产业在我
国改革开放后,尤其是近10年来的发展中,已成为我国国民经济发展、
农村城镇化、城镇城市化和城市现代化的重要支柱产业,也是我国城
镇居民生活居住水平提高及其财富增长的最为显著的表现。
目前,住房领域社会反响强烈,争议较大的问题主要集中在三个
方面:一是房价快速上涨,特别是大中城市房价涨幅过大,新建的中
小户型住房供给严重不足;二手房市场和租赁市场发育缓慢,住房市
场秩序比较混乱。二是住房保障覆盖面小,措施不到位,有些保障制
度设计不合理,由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的
不满。三是住房市场宏观调控困难重重,调控政策尚未达到预期目标。
X作为东部沿海经济发达城市,房地产市场也同样存在着上述问题,
如何解决上述问题,已经成为X市场房地产市场可持续发展的关键。
为了有效解决这些问题,必须通过对X市房地产市场基本情况的了解
和调查,参考现有的文献资料,提出一些具有针对性的解决对策和措
施。
(二)文献综述
第一、国外对于房地产市场的理论研究成果
1、房地产市场的内部机制方面
《针对房地产市场内部机制的研究》指出:运用类似“蛛网理论”
的模型来分析房地产市场的波动。同时将房地产市场分为资产市场和
使用市场两大类。指出土地管理降低了房地产增量的数量。
(C.J.Mayer,C.T.Somerville,2000)
2、房地产价格的影响因素方面
《房地产价格影响因素的研究》指出:对住宅租金和住宅价格的
关系进行了扩展性研究,并得到著名的存量——流量模型(stock—
flowmodel)。该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅
存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量
等变量的变动而向均衡调整。(DiPasquale和Wheaton,1996)
《住宅需求模型研究》指出:建立一个基于消费量本身的住宅需
求模型,他们将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型。通过对模
型的研究,他们找到了住宅需求关系中消费一致性的长期系数。用一
套清楚区分了长期和短期的经济变量,用以分析爱尔兰住宅市场长期
住宅市场的供给和需求关系。研究表明,收入增加会引起住宅价格的
上涨,并对住宅的需求有一定比例的增加;抵押贷款利率对长期住宅
需求产生重要的负影响:住宅价格对建设成本(包括土地成本)存在一个
稳定的比例。(NigelPain和PeterWestaway,1997)
3、Hedonic住宅价格模型(特征估价模型)
《Hedonic住宅价格模型分析》指出:模型应当仅包括影响住宅
价格的因素。通常影响住宅价格的因素有三大类:区位(Location)、建
筑结构(Struction)、邻里环境(Neighborhood)。因此住宅价格P就可
以用公式表达为P=f(L,S,N),即为Hedonic住宅价格模型。通过
回归分析获得模型的参数估计,就得到属性的隐含价格。因为消费者
对属性的支付意愿是从住宅价格间接得到的。住宅价格必须能够补偿
其各方面的属性。另外,住宅的价格还遵循边际效用递减规律,即住
宅的价格随着某种属性的增加而增加,但是增加的速率会越来越慢。
(Butler,l982)
第二、国内对于房地产市场的理论研究成果
1、房地产市场的内部机制方面
迄今为止,我国房地产市场的发展历史不过二十余年,因此,国
内对于房地产市场内部机制的研究也起步较晚.同时这些研究也局限于
一些定性的描述。国
内学
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