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2011年房地产市场探讨

2010年我国房地产行业经历了一系列政策的严厉调控，旨在抑制投资投机

性需求，遏制房价过快上涨，整体市场供求预期均发生显著变化，截止12月中

旬多数城市购房需求仍处于持续低迷状态，但房价在高位稳定运行；虽然少数楼

盘采取低价入市策略，制造市场短暂温暖，但处于行业第一线的我们，已经实实

在在的感受到楼市的寒意。2011年楼市何去何从，我们又该如何结合宏观市场

寻找新的发展策略？因此我们需要基于宏观经济及行业发展环境，进行客观理性

的分析。

一、宏观形势分析

（一）宏观经济形势

1、货币增发下，全球经济虚拟回升；热钱流动，房地产等热点领域成为热资的

首选，同时我国经济也面临严峻挑战

全球经济整体回升，国际资本对中国经济的看好，境外热钱大量涌入中国，加上

楼市的升温，房地产板块成为境外资本追逐高额利润的首选。“热钱”多采取“蚂

蚁搬家”方式，呈现“多点、渗透式”直接或辗转流入房地产等热点领域。热钱

的涌入，同时也导致人民币升值压力过大，政府也出台政策围堵热钱，比如汇率

政策及最近央行行长周小川提出的”池子”理论等。

从2008年金融危机以来，全球经济陷入衰退之中，大量企业倒闭，失业率

高升，消费受阻，同时也波及新兴国家出口贸易；为了全面的抵抗金融危机，2009

年以来以美国为代表的发达经济体，通过货币扩张和财政赤字，纷纷采取“量化

宽松”的刺激政策，造出了背离潜在增长水平的“虚假”实体经济需求，资金流

动性充裕的局面延续至今，以美国为首的主流国家经济明显有所回升；但最终也

直接导致美元大幅贬值，且引发了大量的热钱流向经济率先回暖的国家，致使

中国经济面临严峻挑战：外汇储备大幅缩水，人民币升值加压力加大，且在我

国当前CPI水平高胀下，货币政策工具运用格外谨慎（2010年6次上调存款准

备金率，但仅加息1次）„„

1

美国联邦储备委员会多名官员10月19日表示，美联储即将采取进一步货币宽松政策。

其中一名官员说，定量宽松将达每月1000亿美元规模。所谓定量宽松政策，就是美联

储动用美元购买各类债券和不良资产，其实质就是开动印钞机的替代说法。此举必将

引起美元进一步贬值。

美联储进一步放宽货币政策的预期打压美元汇率跌至10个月新低。新兴经济体正对抗

热钱涌入境内资本市场。中国人民银行10月19日宣布加息后，人民币对美元升值放

缓。

10月22日英国《金融时报》：美国的印钞策略，将加大亚洲热钱压力，这也让亚太地

区快速增长经济体面对的两难局面进一步恶化，这些经济体一方面面临要求其允许本国

货币升值的压力，同时又担心资金流入激增会破坏本国经济的稳定。

中国人民银行决定，从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金

率0.5个百分点，年内第6次上调，存款准备金率达到了18.5%，创历史最高。

2、2009年我国经济增长保8成功，2010年整体经济实现平稳较快增长，为房

地产发展奠定良好的基础；但政策调控之下，房地产发展速度趋缓。

尽管处于全球衰退的环境中，中国经济在2010年仍然实现了10.6％的增长，人

均GDP将达到4000美元左右。居民消费保持快速增长势头。汽车、家具、家电

等热点消费品增长率仍然保持在较高水平，但在房地产宏观调控政策密集出台的

大背景下，住房、建材等热点消费品的增长幅度有所下降，一线城市房地产市场

量跌价滞，房价企稳迹象明显。截至2010年9月份，全国70个大中城市房屋销

售价格同比上涨9.1%，环比上涨0.5%。但是，未来房价上涨压力依然很大，控

制房价上涨仍需更有力的措施。

图1：2001-2010年我国GDP及增幅走势

40008015%

30008011.4%10.6%

10.7%