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案例研究CaseStudy

杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用

———以保利地产为例

山西金融职业学院李雅娟

摘要：自2007年以来，我国房地产市场呈现出一片火爆景象。尽管政府出台了多项宏观调控政

策，抑制房价过快上涨、房地产投资过热，也阻挡不了房地产行业的迅猛发展。本文运用杜邦分析法

对保利地产的财务数据进行分析，首先介绍保利地产近年来的发展状况，然后将保利地产2007~2011

年的财务数据进行统计归类，与行业标杆企业万科企业股份有限公司在同一时期内的财务数据进行

对比，从净资产收益率、销售净利率、总资产周转率和权益乘数等方面分析，洞察其发展趋势，找到与

对比公司的差异所在。最后，在上述数据分析的基础上，提出对保利地产未来发展的一些建议。

关键词：杜邦分析法盈利能力分析保利地产房地产行业

DOI:10.16144/j.cnki.issn1002-8072.2015.14.029

一、引言业负债水平）的影响。由图1可知，2008年该公司的净资产

近年来，房地产行业备受关注，从2007年房地产市场火收益率较高，达到21.35%，这样的表现在发生金融危机的

热起来，房价一路上涨，国家虽然采取多轮宏观调控政策2008年是非常引人注目的，是否是因为该公司拥有较高的

抑制楼市过热，如“国八条”、“国十二条”等，而楼市却如生权益乘数，从而使得净资产收益率增加呢？该公司2007~

生不息的野火般愈烧愈旺。在2012年末，沉寂了半年的楼2009年的权益乘数一直较稳定，因此，2008年该公司净资产

市开始复苏，成交量大增，一线城市房价上涨幅度达30%。收益率的增加是与其销售净利率和总资产周转率有关的。

在这片火热的背景下，保利地产在2012年12月21日，销售额2009~2010年该公司的净资产收益率略微有所下降，到了

突破千亿大关，成为继万科后第二家年销售额超千亿的房2011年又上升至19.89%。

企。本文将从财务分析的角度对这家具有央企背景的房地（2）销售净利率。如图2所示：

产企业进行分析，以探讨其盈利能力。

二、案例分析

（一）保利地产概况保利房地产（集团）股份有限公司

（600048）成立于1992年，是保利集团控股的大型国有房地

产企业，具有国家一级房地产开发资质，连续四年蝉联央

企房地产品牌价值第一名。公司于2006年7月在上交所上

市。

（二）保利地产财务比率的时间序列分析

（1）净资产收益率。如图1所示：图2保利地产销售净利率趋势图

由图2可知，该公司的销售净利率在2007年时最高，达

到20.06%，此后成逐年下降趋势，特别是2008~2010年，销

售净利率从19.61%降至15.34%，降低了4.27个百分点。而

2011年又稍微向上爬升了0.32个百分点，达到15.66%。从绝

对值上看，公司的销售规模在不断扩大，销售净利率的下

降意味着净利润的增长速度慢于销售收入的增长速度，房

地产企业的主营业务成本，主要是指拿地成本，是影响净

利润的主要因素。这是因为企业在扩大销售收入的同时，