房地产金融实务（第3版）课件：房地产证券化.ppt

二、住房抵押贷款证券化的意义1．有利于拓宽商业银行的融资渠道2．有利于提高商业银行的盈利能力3．有利于商业银行的风险管理4．有利于加强商业银行的资本管理5．增加中央银行宏观金融调控的手段6．有利于完善住房金融体系《房地产金融实务》（第3版）三、住房抵押贷款证券化的运作机理《房地产金融实务》（第3版）住房抵押贷款证券化的基本运作流程见图9-1。图9-1住房抵押贷款证券化运作流程（一）原始资产的形成商业银行（原始权益人）以所购住房为抵押向购房者（原始债务人）发放住房按揭贷款，购房者按照贷款合同约定按期偿还贷款本息。住房抵押贷款到期之前，银行拥有住房的抵押权，而该抵押贷款则可以成为证券化的原始资产。（二）组建资产池（AssetPool）发起人（原始权益人）首先要根据自身的融资要求，确定其证券化的目标；然后对能够证券化的抵押贷款原始资产进行清理、估算，根据证券化的目标确定资产数，最后将这些资产汇集组建资产池。选择原始资产进入资产池的基本标准是：该资产可以产生稳定的、可预测的现金流收入；原始权益人持有该资产已有一段时间，信用表现记录良好；资产具有标准化的合约文件，即资产具有很高的同质性；资产抵押物的变现价值较高；原始债务人的地域和人口统计分布广泛；资产的历史记录良好，即违约率和损失率较低；资产的相关数据容易获得。《房地产金融实务》（第3版）（三）发起人向SPV出售资产SPV的作用主要是：（1）按照法律上“真实出售”的条件从发起人处购买基础资产；（2）对住房抵押贷款证券化产品进行信用增级；（3）聘请信用评级机构对信用增级后的证券进行信用评级；（4）选择证券化的服务人、受托人等中介机构；（5）选择承销商，承销抵押支持证券；（6）委托服务人从原始债务人处收取抵押贷款本息；（7）委托受托银行（受托管理人）向证券持有人按约定方式进行偿付。《房地产金融实务》（第3版）（四）信用增级在进行信用评级之前，SPV要聘请信用评级机构对所设计的证券进行考核，以确定为了达到发行人所希望的目标而需要进行信用增级的程度。信用增级主要采取内部信用增级和外部信用增级两种形式。内部信用增级一般由住房抵押贷款证券化的发起人实施，增级方式包括直接追索权、超额担保及设计优先/次级结构等。直接追索权是指发起人承诺在贷款违约时支付债券本息；超额担保是指证券发起人并未获得全部抵押贷款出售的资金，剩余的资金将首先用来承担贷款损失；所谓优先/次级结构，是指把证券按风险大小分为优级和次级，次级证券利率高于优级证券利率，购买次级证券的投资者没有任何评级要求，信用增级来自于他花钱购买特别机构的次级证券，为保证优先证券的偿付提供了补充手段。《房地产金融实务》（第3版）（五）信用评级在信用增级之后，SPV再次聘请信用评级机构对将要发行的证券进行正式的发行评级，并且向投资者公布最终评级结果。由于抵押支持证券的基础是证券化的基础资产，因而信用评级的依据是基础资产本身的质量而非发起人的信用。抵押贷款支持证券经过信用增级之后，其信用级别往往高于发起人的信用级别。证券定级后，评级机构还会根据经济金融形势、资产价值变动、违约履约率等情况对评级结果进行调整。《房地产金融实务》（第3版）（六）发行证券信用评级之后，证券化发起人（SPV）将选择证券承销商，采取公募或私募的方式发售证券。由于抵押支持证券一般盈利性和安全性均较高，因而主要的购买者是保险公司、养老基金等注重稳健投资的机构投资者。（七）向发起人支付基础资产的价款证券出售之后，SPV从证券承销商那里获得发行证券的收入，然后按事先约定的价格向发起人支付购买基础资产（住房抵押贷款）的价款，同时要向为证券化服务的专业机构支付相关费用。《房地产金融实务》（第3版）（八）资产管理与回收资产收益服务人负责对资产池进行管理，主要职责是收取、记录资产池产生的现金流，并且把全部收入存入SPV事先指定的受托银行。受托银行按约定建立积累金账户，以便按时向投资者偿付本金和利息。《房地产金融实务》（第3版）（九）证券清偿在抵押支持证券的本息偿付日，SPV将委托银行按时足额地向投资者偿付本息。当证券本息全部被偿付完毕后，如果资产池产生的收入还有剩余，则这些剩余将按协议规定在证券发起人和发行人之间进行分配。至此，住房抵押贷款证券化过程宣告结束。虽然证券化表内模式与表外模式有所不同，但除了没有设立SPV之外，其基本流程大致相同。《房地产金融实务》（第3版）四、住房抵押贷款证券化的风险控制（一）资产质量风险及其控制资产质量风险是指用于证券化的抵押贷款质量较差导致管理成本上升和信用风险增加而给证券化参与各方带来损失的可能性。住房抵押贷款支持证券的收益归根结蒂来自原始资产的收益