房地产估价理论与实务：房地产估价方法的运用.ppt

*房地产估价方法的运用（2）房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。（3）从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。（4）房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准。（5）房地产课税估价宜采用公开市场价值标准；并应符合相关税法的有关规定。*房地产估价方法的运用例10-1某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2。其中，一二层为出租商铺．三四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价(估价方法正确)，确定其估价时点的价格为12666元／m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律(一层二层差价2％，二层三层差价5％，三层四层差价2％)，判断出二层价格为12309元／m2：，三层价格为l1694元／m2，四层价格为l1460元/m2：从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566十12309十11694十11460)??×2360＝113348440??(元)。试问：如此确定的最终结果是否正确?为什么?答：不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。*房地产估价方法的运用10.2几种主要房地产估价方法的实质与难点?10.2.1市场法10.2.1.1市场法的实质市场法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，市场法的实质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象价值，即通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价对象房地产的价值，是替代原理在房地产价值评估中的运用。*房地产估价方法的运用10.2.1.2市场法的难点如果市场上能够找到与估价对象房地产状况完全一样，交易日期和估价时点一致，交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例，那么应用市场法就不存在任何难度。但由于上述要求实际上是不可能达到。所以要求进行必要的修正或调整，市场法的难点也正在于各因素的修正或调整。*房地产估价方法的运用10.2.2成本法10.2.2.1成本法的实质成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的实质是：通过对估价对象房地产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。*房地产估价方法的运用10.2.2.2成本法的难点相对于求取重置价格或重建价格而言，折旧的求取要更难一些，这也是成本法的难点所在。这里所说的折旧计算当然不是会计意义上的折旧计算，估价中所说的折旧是指估价对象房地产因为使用和时间的推移以及其他因素而造成的价值减损，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。严格说，这不是仅靠计算可以确定的，而要靠市场来确定：市场认可的某类旧房的交易价格为同类新房价格的80％，则该旧房相对于新房的“折旧率”就是20％。*房地产估价方法的运用10.2.3收益法10.2.3.1收益法的实质收益法的实质是以房地产在估价时点之后所能创造的收益确定房地产在估价时点的价值，具体的计算方法是将房地产未来(这里用“未来”代指“估价时点之后”)所创造的净收益逐年折现到估价时点并累加，累加之和即为房地产在估价时点的价值。10.2.3.2收益法的难点收益法的难点一是求取净收益时扣除项目“运营费用”的准确界定，二是确定报酬率。*房地产估价方法的运用10.2.4假设开发法10.2.4.1假设开发法的实质假设开发法实际上是可以看作是市场比较法原理和成本法原理的综合运用：通常是先用市场比较法确定该非最终产品房地产在成为最终产品房地产以后的价格，再扣除由非最终产品到最终产品过程中所需的各项投入和税费、利润，此时的计算是采用成本法进行预估算，从而反算出估价对象在非最终产品状态的价格。*房地产估价方法的运用10.2.4.2假设开发法的难点利润的估算是假设开发法的主要难点，另一个难点是预计估价对象开发完成后的价格。10.2.4.3假设开发法中开发利润的计算《房地产估价规范》规定：“开发利润的计算基数可取待开发房地产价值与开发成本之和，或取开发完成后的房地产价值。利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率。”*房地产估价方法的运用10.2.4.4关于利润率《房地产估价规范》规定：“开发利润应……根据开发、建造类似房地产相应的平均利润水平来求取”“利润率可取同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率”。目前房地产开发过程中利润率的测算是不大规范的，一是利润的计算基数不规范，二是房地产开发的投资周期较长，一个公司往往同时开发多个项目，成本的分摊往往不甚严格，所以最终很难准确地测算单个项目的总投资和总利润，自然也就难以测算准确的利润率。