房地产估价理论与实务：假设开发法.ppt

*7.4.2开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场价值。一般是通过预测来求取。1、对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合，即根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。2、对于出租和营业的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。7.4假设开发法计算中各项的求取*7.4.3开发成本、管理费用、销售费用、销售税费由于假设开发法可视为成本法的倒算法，所以，在实际估价中测算开发成本、管理费用、销售费用、销售税费时，可根据当地的房地产价格构成情况来分项测算，测算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。7.4假设开发法计算中各项的求取*7.4.4投资利息投资利息测算只有在传统方法中才需要。1、应计息的项目。应计息的项目包括：①未知、需要求取的待开发房地产的价值；②投资者购买待开发房地产应负担的税费；③开发成本和管理费用。销售费用和销售税费一般不计息。2、计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点3、计息的方式。单利计息和复利计息，通常复利计息。7.4假设开发法计算中各项的求取大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。前言假设开发法

*假设开发法7.1、假设开发法的基本原理7.2、假设开发法的计算公式与估价方法7.3、现金流量折现法和传统方法7.4、假设开发法计算中各项的求取7.3、假设开发法运用举例*7.1假设开发法的基本原理7.1.1假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法或倒算法（相当于成本法的倒算），是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用假设开发法求得的价格称为剩余价格。7.1.2假设开发法的理论依据：假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。*7.1假设开发法的基本原理7.1.3假设开发法的适用对象和适用条件1.假设开发法适用对象：具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。具体为：如待开发的土地，包括生地、毛地、熟地；在建工程，包括房地产开发项目；可装修改造或可改变用途的旧房，包括装修、改建、扩建。2.假设开发法适用条件：（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（3）要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。*7.1假设开发法的基本原理7.1.4假设开发法的操作步骤1．调查待开发房地产的基本情况；2．选择最佳的开发利用方式；3．估计开发经营期；4．预测开发完成后的房地产价值；5．测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费(各项内涵及算法和成本法章节中讲述一致)；6．进行具体计算，求出待开发房地产的价值。*7.2假设开发法的计算公式和估价方法7.2.1假设开发法最基本的公式待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－投资利息－销售税费－开发利润－购买待开发房地产应负担的税费7.2.2按估价对象细化的公式上述假设开发法最基本的公式，按估价对象状况可具体细化如下：（1）求生地价值的公式①适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买生地应负担的税费*7.2假设开发法的计算公式和估价方法②适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购