房地产估价理论与实务：市场比较法.ppt

*（5）统一面积单位。甲单价＝3821.1（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝373.5×10.764＝4020.4（元人民币/平方米建筑面积）4.2市场比较法的估价步骤*在建立价格可比基础之后，运用市场法估价还需要将可比实例在其房地产状况下的价格调整为在估价对象房地产状况下的价格。有下列三种情况的修正：①实际交易情况与正常交易情况不同的修正；②成交日期与估价时点不同的修正；③可比实例房地产与估价对象房地产不同的修正。4.2市场比较法的估价步骤*4.2.4交易情况修正1.交易情况修正的含义可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。将不正常的可比实例的价格修正为正常成交价，称为交易情况修正。4.2市场比较法的估价步骤*2.造成成交价格偏差的因素：（一）特殊利害关系的人之间的交易；（二）急于出售或急于购买的交易；（三）有特殊动机或偏好的交易；（四）交易双方或一方获取市场信息不全的情况；（五）特殊方式的交易；（六）交易税费非正常负担的交易；（七）相邻房地产的合并交易；（八）受债权债务关系影响的交易。4.2市场比较法的估价步骤*3.交易情况修正的方法：百分率法和差额法交易情况修正是指将不正常的可比实例的成交价修正为正常的市场价格。（1）采用百分率法的一般公式可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格其中，可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S%（当可比实例成交价比正常市场价格高的，为＋S%；低的，为－S%）。4.2市场比较法的估价步骤*(2)采用差额法的一般公式可比实例成交价格±交易情况修正数额＝正常价格正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格又因为：应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则：正常成交价格＝卖方实际得到的价格/（1－应由卖方缴纳的税费比率）正常成交价格＝买方实际付出的价格/（1＋应由买方缴纳的税费比率）4.2市场比较法的估价步骤*[例3]某宗房地产的正常成交价格为2500元/㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格5%。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。解答：卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格分别计算如下：卖方实际得到的价格＝2500－2500×7%＝2325（元/㎡）买方实际付出的价格＝2500＋2500×5%＝2625（元/㎡）4.2市场比较法的估价步骤*4.2市场比较法的估价步骤[例4]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常成交价格－应由卖方负担的税费＝卖方实际得到的价格应由卖方负担的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2325÷（1－7%）＝2500（元/㎡）*4.2市场比较法的估价步骤[例5]某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求该宗房地产的正常成交价格。解答：该宗房地产的正常成交价格求取如下：正常成交价格＋应由买方负担的税费＝买方实际付出的价格应由买方负担的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率正常成交价格＝买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2625÷（1＋5%）＝2500（元/㎡）*4.2市场比较法的估价步骤4.2.5交易日期修正1.交易日期修正含义可比实例的成交价格其成交日期时的价格，要求评估的估价对象价值是估价时点时的价值及估价时点的市场状况。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。交易日期修正实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整，又可称为房地产市场状况修正。经过调整之后，将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点的