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商业项目运营方案

商业项目运营方案（精选6篇）

商业项目运营方案篇1

【开业前】

1、前期的市场调查和分析;

2、项目策划和招商推广：

(1)、商场定位;

(2)、形象包装;

(3)、商场布局设计;

(4)、目标商户组合;

(5)、租金或分成比例之拟定;

(6)、招商推广策略制定和实施。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例

的前提。

【开业后】

1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理;

2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理;

3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理;

4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。

破解一、兑现成功的一块筹码

市场调研：定位核心

调研种类所需资料/研究范围

商圈研究对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、

营业品种、人流状况及交通状况

消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调

研

投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、

业绩、铺面状况等

竞争对手研究包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

1、商圈研究

(1)、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。

(2)、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数(恩格尔

系数=食物支出金额÷总支出金额)、居民收入、业态结构等。

(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、

停留时间、每次消费对不同类别的需求(吃喝玩乐)等。

(4)、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

(5)、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内

的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究

(1)、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，

不同年龄、性别等。

(2)、逛商场频度：影响商场人流的关键。

(3)、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及

其原因。

(4)、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等，规

划方案《商业项目运营方案》。

3、投资客户研究

(1)、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团

的个别需要。

(2)、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

(3)、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩

等。

4、竞争对手研究

(1)、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。

(2)、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、

辐射范围等。

破解二、点石成金的魔方

商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成：

目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、

经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。

商场定位操作流程(略)

系统一、市场定位操作

1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间

范围;

2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业

发展态势，确定客户群;

3、超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费

群。

其中商场消费群分析分三个层次：

层次1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、

婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析

中称为社会学因素;

层次2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况;

层次3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。

系统二、功能组合定位操作

主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务

1、特色定位

(1)、大众化定位：收益稳定，经营风险校

(2)、特色化定位：商场特色主题和特色服务。

2、商场业态定位

主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。

九种商场业态：

(1)、百货