世联北京奥林匹克花园整体营销策略及推广策略.docxVIP

谨呈：北京奥林匹克置业投资有限公司

北京奥林匹克花园

——2007年整体营销策略及推广策略

本报告是严格保密的。

目录

07年营销目标解析

目标下的策略思考及策略方案

07年全年推盘方案

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开发商目标

销售金额：全年完成7个亿的销售额。

销售面积：约8万平米。

销售套数：全年销售约700套；销售速度平均约53套/月。

销售率：85%以上（B地块剩余、C地块新增）。

价格目标：均价8300元/平米以上。

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目标解析

——完成总货量85%以上

地块

总面积

（平方米）

套数

总金额（万元）

B地块剩余

47878

400

4亿左右

C地块东半部分

50543

388

4亿左右

合计：

98421

788

8亿左右

完成7亿的销售目标，需完成总货量的85%以上。

完成700套左右的销售套数，完成8万多平方米的销售面积。

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目标解析

——速度第一位、价格持续走高

销售速度（套/月）

140

120

100

80

60

40

20

0

130

130

100

83

60月均销售53套

46

4040

80

70

润丰水尚富力又一城天鹅湾橄榄城罗马嘉园万象新天逸翠园星河湾本项目（06年）

润丰水尚

富力又一城

天鹅湾

橄榄城

罗马嘉园

万象新天

逸翠园

星河湾

本项目（06年）

07年速度要求：月均53套

07年速度要求：月均53套

。比06年销售率增长25%！

。比06年销售率增长25%！

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目标下的策略思考及策略方案

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策略思考

——突破销售速度面临的问题！

区域价格平台已到高点，如何提升价值联想，促进销售率！

如何借助08北京奥运契机，提升奥园品牌影响力！

如何改变奥园中档楼盘形象，提升项目价值！

07上半年工程进度支持不大！

如何提升项目品牌价值成为关键！

如何提升项目品牌价值成为关键！

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客户对奥园的印象

——不足以支撑高价、高速

比较便宜，比周边价格低，品质好……

好像是全国连锁的房地产品牌，有保障……以运动为主题，有好的运动会所……

社区比较大，配套还行……

应该是中档社区吧，价格不高吧……

应该在城乡结合部，位置一般，环境还行……

……

品牌价值不清晰，品质感不强！

品牌价值不清晰，品质感不强！

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要完成目标，我们必须改变，

全面改变奥园形象，

全面改变奥园形象，重塑“北奥”品牌价值！

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07年整体策略思考

——奥园品牌如何升华？

结合本项目的差异化竞争优势，突出奥园的独特价值点！

结合08年北京奥运会的契机，深挖奥园的品牌价值，保留奥园亲和品牌形象的基础上，增加奥园独特产品价值！提升品牌影响力。

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07年整体策略思考

——营销发展新趋势！

这是一个高感性的时代！

在这个时代，营销需要通过感性体验来完成。体验

不仅需要功能，还看中设计；不只有论点，还要讲故事；不只谈专业，还需要整合；不只讲逻辑，还给关怀；

不只能正经，还会玩乐。

产品价值联想实现高溢价！产品全方位体验促进高成交！

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07年整体策略思考

——本项目品牌价值塑造的关键词

北京奥林匹克花园的内涵和关键因素：

——时尚、领先、国际

围绕这三点打造北京奥园的独特价值形象奥园的营销脉搏：

——高感性时代下的高体验

强调体验

突出故事性

有效整合优秀资源

给予客户高度关怀

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北京奥林匹克花园重塑计划

——时尚、领先、国际

时尚热点迎奥运“北奥”奥运词典知识竞赛暨北京奥林匹克花园形象大使选拔

时尚热点

“奥运的手迹”展示墙，中国历届奥运冠军参观奥园。

“奥运之路”，奥园业主奥运发源地采撷活动。

“金牌教练”活动深入进行。

领先国际北京奥组委参观奥林匹克花园，奥园获得的“奥林匹克样板示范社

领先国际

全国奥林匹克花园项目研讨会，给北奥“颁发”奥园领先社区殊荣！

北京奥林匹克花园产品获得国家八项专利！

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策略总纲：

、提升形象及价值

——（时尚、领先、国际）奥园品牌重塑计划

、完美展示、强调体验，拉升项目高度

——重新定义看房概念，“户外报广”应用

、客户经营活动

——成立奥园俱乐部，进行俱乐部客户经营策略

、渠道建设，DM持续经营活动

——锁定客户，长期经营

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形象价值提升

形象价值提升

——奥园品牌重塑计划（时尚、领先、国际）

迎奥运“北奥”奥运词典知识

北京奥林匹克花园获得由国际奥委会颁发的“奥林匹克样板示范社区”殊荣！

北京奥林匹克花园获得国家八项专利。