房地产项目融资方案.pdf

关于某某项目项目融资方案初步建议

********有限公司可以为贵司提供全方位财务顾问服务，包括不限于多元化融资方案设

计、提供融资通道等；项目融资的主要模式为债权融资、股权融资、融资租赁和结构化融资

方式；通过某某项目基本资料以及常规性保障房项目融资方案，我司提出以下初步建议以供

参考，并在获取项目公司大股东的关键信息以及资料后，做详细的论证和可实施方案：

一、初步融资方案建议

1.债权融资方案

1)银行中长期贷款

模式：以佛山某某项目投资发展有限公司为主体申请银行贷款，母公司广东

投资发展有限公司提供担保

优点：成本相对低，保障房性质有利于申请银行贷款，

缺点：程序复杂，公共租赁房为出租类项目，租金低，回收成本困难，又长期

占用银行资金，银行不愿意大规模介入，贷款额度有限；

2)非公开定向债务融资工具（PPN）

模式：由母公司广东投资发展有限公司在银行间市场发行；

优点：借助母公司信誉，定向保险资金、住房公积金、企业年金等发行募集资

金，资金成本可协商，有降低融资成本的可能；不受净资产40%的限

制，有效扩大企业直接债务融资的空间

缺点：融资期限问题，无法实现一次募集资金，长达10年的分期偿还模式，

与的的还款计划相冲突；依然存在资金的占用成本高。

3)信托贷款

模式：以佛山某某项目投资发展有限公司为主体申请信托贷款，母公司广东

投资发展有限公司提供担保

优点：多元化融资途径

缺点：信托贷款的融资成本高，且需自行寻找资金方（社保资金等）；因社保

资金的风险容忍度非常低，因此很多都需要银行出保函（财政部、劳动保障部

在财金[2007]3号文中明确，批准社保基金可投资于有银行担保的贷款类信

托）。

4)公积金贷款

模式：以佛山某某项目投资发展有限公司为主体申请公积金贷款，母公司广

东投资发展有限公司提供担保

优点：成本低

缺点：一般主要应用于有政府回购协议的保障房建设，目前佛山市是否符合试

点城市还在查询中。

5)中期票据

模式：由母公司广东投资发展有限公司在银行间市场发行中期票据，募集资

金投向项目公司

优点：成本低，而且可以一次注册分期发行，周期长5年期为主；

缺点：待偿还余额不得超过企业经审计净资产的40%，信用评级为AA及以上

企业，增加承销成本；而且如果持续5年，资金的成本高；与的的还

款计划相冲突。

6)保险资管债权计划

模式：保险资管成立债权计划，购买项目公司资产收益权，并与母公司翰天发

展签订溢价回购协议，是一种类债权的保险资金投资通道；

优点：借助保险资金，可以获取低成本、稳定、长周期的资金；

缺点：需要有一定的资源网络以及一定的融资规模；