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商业策划基本知识
余鸿深圳中原商业事业部
ShenZhen.06.2008
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
【序】
近年来，商业地产在房地产市场上的地位已从边缘走向中心,并逐渐成为地产界的新宠
儿。房地产商有句名言,‘住宅地产是江河,商
业地产是海洋’。
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什么是商业地产?
商业地产是包括购物中心、大卖场、
SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、直营店、折扣店、娱乐类商业、住宅
和写字楼及酒店的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
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第一部分
商业地产的特点及各类业态条件
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交易
商业是做交易的，商业地产是做交易的平台，在这个平台上，消费者、商家、经营者、物业所有者共同实现各自的需求。一个成功的商业地产项目势必要满足各方的需求，才有着可持
续发展的基础。基于此，对商业地产无论从区域要求、建筑形式、到内部布局、业态组成、经营方式、发展前景等方方面面由于需求的侧重点不同，产生了千变万化的商业模式及格局。
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交易
商业的核心就是交易，交易的前提是到访的客流量及客流的停滞率。商业地产是做交易的平台，有了客流量才能有交易量，一般而言，到访的客流在交易区留置的时间越长，交易的
机会也就越高，也就是人气越旺，营业额自然越高。商业地产通常的建筑形式，也是围绕提升客流量展开的。便捷的到访交通、舒适的购物环境、留置客流的休闲设施，甚至是业态的组成上也有主营业态、辅助业态及补充服务的差别之分。
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可持续发展
商业地产核心是做交易，后续的经营发展是重头戏，也是难点。做平台，需要的是多方共赢的结果，任何一方的需求不能兼顾，势必导致失败。而后续的经营通常与项目前期的方方
面面有着密不可分的联系，所以商业地产必须从立项开始就着眼于后续的经营发展问题，
甚至是围绕着后期的经营问题展开前期的工作。
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商业开发的四者关系
Investor
Investor投资者
Developer开发商
Developer开发商
Operator
Operator经营者
Customer
Customer消费者
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