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对高品质住宅的理性思考及各省高品质住宅文件汇总

??本人认为高品质住宅对用户的吸引力按优先顺序排列如下：

??1、层高提高至3.1米-3.3米。立即秒杀过去那些住宅及目前在建在售普通住宅的3.0米层高、甚至2.9米层高。

香港的住房那么寸土寸金、套内面积那么小，但香港的私有住宅层高一般都是3.1米或更高，在室内没有压抑感。

我现在的住宅面积188平方米、结构层高3.0米，装修的很舒适，本来觉得不用再换房子了，现在和高品质住宅对比，层高是小了、有压抑感，想再换新房子了。

??2、大户型的客厅可挑空至两层、不计容积率、不计入产权面积。高层住宅可以住出别墅的感觉，且不多交物业费和采暖费。

??以上两条是对我个人最有吸引力的。另外必须加装“地板辐射采暖制冷和热交换除湿净化新风系统”。我现在的住宅仅是“地板辐射采暖+净化新风系统+空调制冷”，存在美中不足的遗憾。

??3、像香港的私人住宅区一样，配备服务业主的小区会所，包括公共会客、社区书房、健身、泳池、小区食堂等设施。

??4、可为首层住宅设置室外专属庭院（含下沉庭院）、且不计入建筑密度。

设置专属下沉庭院后，首层住宅的地下层可以提升到接近地上居住品质。

??5、可每层设置空中花园、且不计容积率和建筑面积、不计入产权面积。

??6、住宅顶层可设计屋顶花园、可为顶层用户专属。这增加了卖点。

??高品质住宅（第四代住宅）增加以上优点的同时、如果保持价格提高不多，就大概率会打败过去那些住宅及目前在建在售普通住宅。

??以上视频中的这个高品质住宅楼盘就属于做得比较好的，所以在目前房地产市场低迷的情况下，能够热销。

关于“提高住宅的耐久性”的问题

高品质住宅的一个重要指标是“提高住宅的耐久性”，中国住宅建筑的设计使用年限是50年、产权年限是70年。

达到设计使用年限50年后，应进行检测鉴定，根据结构使用情况，确定是否可以继续使用、或局部加固修缮后继续使用。

我2017-2018年参与了中国“百年住宅”标准的研究，并参编了中国《百年住宅建筑设计与评价标准》。

国家《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（第2015版），也对结构的耐久性有明确的规定，明确了设计使用年限为50年、或100年时的指标，但并不存在70年的指标，一些省要求设计使用年限按70年，不知道他们如何去落实结构指标。

目前的住宅均为混凝土结构，提高混凝土的耐久性是通过“提高混凝土强度标号、加大钢筋保护层厚度、减小混凝土水胶比等”来实现的。

设计使用年限为50年的混凝土结构，混凝土最低强度等级是C20、混凝土最大水胶比是0.60。

设计使用年限为100年的混凝土结构，混凝土最低强度等级是C30。

《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（第2015版）第8.2.1条要求，设计使用年限100年建筑的钢筋保护层，是50年设计使用年限建筑钢筋保护层的1.4倍。

加大钢筋保护层厚度后，必然要加大剪力墙、柱、梁的截面尺寸，才能满足结构计算要求，也就是说“百年住宅”的剪力墙、柱、梁的截面尺寸都会加大。

地下室部分与土壤或地下水直接接触的构件：基础、地下室室外部分梁板、坡道底板等的环境类别为二b类；

地上结构外露的梁、柱、女儿墙、栏板、挑檐、雨蓬等的环境类别为二b类；

卫生间、厨房等室内潮湿部位的环境类别为二a类；

地下室外墙及坡道外墙等干湿交替部位的环境类别为二b类；

其余部分结构构件环境类别为一类。

关于“高品质住宅外围护系统”的选择

一些省份规定“高品质住宅外围护系统”要“公建化”，即高品质住宅和公共建筑一样、采用“玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙”等，一是为了高档、二是为了“耐久性和安全性”（相对于外保温薄抹灰等外保温系统而言）。

可能领导们、老板们不清楚的是：“玻璃幕墙、金属幕墙、石材幕墙”国家规范规定的设计使用年限也是25年、和其他围护结构是一样的。

尤其“石材幕墙”更不乐观，因为目前普通的“石材幕墙”是“石材侧面割短槽+干挂件”挂接固定的，干挂件锈蚀、或割短槽处石板薄弱环节开裂，极易导致干挂石材坠落。

香港及国外的建筑外墙多为“更高级的玻璃幕墙、或金属幕墙”，更轻质、固定构造型式更可靠、耐久年限更高。再就是外墙结构层上的直接施工外墙漆系列。下图是香港某住宅小区的外立面情况、主要是玻璃幕墙和金属幕墙。

上周，江西省住建厅印发《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》。

本指引适用于经各设区市住房城乡建设部门会同相关部门认定的江西省商品住宅品质提升项目。

住区设计

2.1.7???住宅建筑高度不应大于54m，以小高层和多层住宅为主。

??住区主要出入口宜预留进深不小于10m，面积不小于200㎡的缓冲空间，设计落客区、快递车位、搬家车位、智能快递存放等功能。

2.3.10??架空层层高不应小于3.90m，且净高不应小于3.30