2011年1季度上海土地市场分析.docx

2007年1季度上海土地市场分析

2007年上海国有土地使用权出让1号公告分析

2007年4月17日上海房屋土地资源管理局发布了2007年国有土地使用权出让第1号

公告，此次公告共出让地块45幅，出让面积为162.46公顷。涉及宝山区、奉贤区、南汇区、

南汇临港、青浦区、松江区、杨浦市城投、杨浦区、金山区和闵行区10个地区，其中经营

性用地11幅，工业项目用地34幅。

上海自2001年7月开始通过招标、拍卖、挂牌方式，对经营性用地使用权实行有偿出让，这次把工业项目用地纳入招拍挂，将进一步推进土地使用制度的完善，确保土地供应的公平、公正、公开。

此次公告有以下几个特点：工业用地为主

1号公告中挂牌出让的工业用地面积为105.41公顷，占出让总规模的64.89%，超过2006

年挂牌出让工业用地的总面积。2006年9月5日《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。”此前，工业企业对工业用地的取得，有协议转让、参与拍卖、出让等多种方式，2006年国有土地使用权出让4

用地出让的一次革命。2006年4号公告工业用地出让为3幅共计51.05公顷，5号公告挂牌

出让工业用地19公顷，2006年共挂牌出让工业用地70.65公顷，而此次挂牌出让达到了

105.41公顷，是工业用地挂牌出让规模最大的一次。1号公告中针对土地用途都进行了详细的说明，而象民用飞机研发、电子元件都制造业类用地属首次挂牌出让。在本次公告中工业地块出让面积最大的为闵行区浦江镇工-2号地块（召楼路以东、江月路以北），出让面积为

18.215公顷，投资强度要求不低于300万元/亩，竞买保证高达630万元。住宅性质用地减少

本次公告出让的地块中，纯住宅性质的用地较少，仅有4幅，出让面积为17.83公顷，占本次土地出让面积的10.98%。2006年1-5号国有土地使用权公告中住宅用地所占比重为46%，此次公告纯住宅性质用地仅占10.98%，住宅用地比重有较大幅度下降。

2006年1-5号公告各物业所占比重 2007年1号公告各物业所占比重

工业,9.74%

工业,9.74%

住宅,46.00%

综合,

34.45%

商业,9.81%

综合,15.75%

住宅,10.98%

商业,8.39%

工业,64.89%

住宅商业工业综合

16014012010080

160

140

120

100

80

60

40

20

0

2w006年1号w公告2w006年2号.公x告2u006年e3号公告d200o6年4号c公告.20c06年o5号公告m2007年1号公告

单位：公顷

临港新城土地供应所占比重大幅提高

2006年1-5号土地出让公告中，嘉定区的出让面积最大，占全市的22.05%，其次是浦东新区和青浦区，分别占全市的15.5%和14.38%，2007年1号土地出让公告中，嘉定区和浦东新区未有土地出让，青浦区土地出让面积所占比重也仅为8%，临港新城土地出让面积最大占全市的31.03%，临港新城陆临浦东国际机场，与大、小洋山深水港区隔海相望，是上海国际航运中心建设的重要组成部分，将建成集生活居住、商贸、制造、物流和休闲于一体的现代化滨海新城，大块土地的供应也为临港新城房地产市场的发展带来了契机。同时伴随着人口质量的提高和家庭结构的小型化，对小户型住宅的需求也会增加，70/90标准在这些郊区也会得到充分的体现。

2015105035.00%30.00%25.00%

20

15

10

5

0

35.00%

30.00%

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

宝山区奉贤区南汇区临港新城青浦区松江区新江湾城杨浦区

面积

所占比重

单位：公顷

180160140120100806040

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

25.00%

20.00%

15.00%

10.00%

5.00%

0.00%

地块面积

所占比重

单位：公顷

宝山区嘉定区虹口区南汇区奉贤区金山区长宁区浦东新区闵行区普陀区青浦区松江区徐汇区杨浦区闸北区崇明县新江湾城临港新城市浦江办新江湾城D1地块备受青睐

宝山区

嘉定区

虹口区

南汇区

奉贤区

金山区

长宁区

浦东新区

闵行区

普陀区

青浦区

松江区

徐汇区

杨浦区

闸北区

崇明县

新江湾城

临港新城

市浦江办

新江湾城D1地块是杨浦区重点发展的新江湾城推出的第3幅住宅用地，该地块东至政澄路、