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【城市更新专题系列】第九篇

美国REITs市场概览案例分析

作者韩雨张国梁孙志祥

摘要

作为全球首先涉足房地产证券化市场的国家，美国早在20世纪60年代便诞生了

REITs行业，且在至今为止的半个多世纪里，美国REITs早已取得了卓越的发展。时至今

日，美国REITs指数已经获得了7.1倍的回报。截止到2018年底，美国REITs市场共有

226只，总市值达到1.05万亿美元，而2018年美国股市总值达到25万亿美元，届时

美国REITs市场总额占到股市总额的4.2%。从FTSE美国REITs统计数据来看，2017年

美国REITs市场总回报率高达9.27%，股利回报率为4.27%。当年标普500平均盈利收益

率为4.07%，股息率为1.89%；而2017年10年债券收益率低致触及2.6%，报2.598%。

在美国市场，REITs行业回报率相比股票和债券，回报率均高于前二者。从25年期投资

周期来看，美国REITs回报率为10%，同样比标普500平均盈利率高。

除此之外，美国的REITs还具有很好的流动性。REITs可将固定的房地产转化成证券

化的产品，使得房地产不动产很好地流动起来，而且这种流动投资的风险也是相对比较

低的，专业的管理团队和分散化的投资组合使得这一系列的优势越来越被投资者所看好。

一.美国REITs概述

1.1美国REITs的不同类型

根据投资对象的不同，REITs被分为大致三种类型，包括权益类，抵押类和混合类。

其中，权益类REITs的投资者主要是各大物业公司，主要收入来源也是房地产的租金和

地产本身增值收益。这类REITs所持有的物业类型主要包括写字楼，商场，酒店，工业

厂房，物流中心等非住宅类的房地产项目。抵押类REITs的主要投资对象为房地产抵押

贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其主要收入来源是抵押贷款和MBS利息。混合类

REITs的投资对象则包括了各大物业和抵押贷款，以及MBS。在目前市场中，权益类REITs

占据较大市场份额。

不同类型的REITs公司跟传统意义上房地产公司之间也存在着一些区别。权益类

REITs与房地产公司的区别主要在于：（1）资产基础不同。在REITs发展较为成熟的美国

市场，上市房地产公司更多从事住宅地产业务，而权益类REITs主要投资商业物业；（2）

收入来源不同。房地产公司的主要收入来自房屋开发与销售，其收入与住宅地产的景气

程度挂钩，而权益类REITs的收入来源主要是租金收入和物业增值。由于美国商业地产

租约通常较长（10-20年），租金较为固定也较为稳定。

1.2美国REITs市场的发展历程

美国REITs规模

12000250

10000

200

8000

150

6000

100

4000

50

2000

00

规模数量

（信息源自NAREIT）

上图展示了美国REITs从上世纪70年代至2018年的规模和数量发展历程。美国

REITs的发展历史较为久远，其REITs产品种类，数量和规模均处于世界主导地位，可以

说美国R