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TOC\o1-2\h\z\u四问土地库存 4

（一）土地库存：有多少？ 4

（二）土地库存：有何特征？ 5

（三）土地库存：需要去化多少？ 5

（四）当前有何政策支持？ 6

图表目录

图表1 土地库存：绝对水平与去化周期 4

图表2 土地库存，大多形成于2016年之前 4

图表3 2021-2024M5拿地项目中，城投开工率仅2成 5

图表4 2023-2024H1拿地的项目中，二三线开工率偏低 5

图表5 土地库存去化测算 6

图表6 当前针对土地库存的政策 6

四问土地库存

本文聚焦土地库存，关注其体量、特征、需要去化水平与政策支持。

（一）土地库存：有多少？

概念界定：本文中土地库存是指，已经出让，但尚未开工的住宅类土地的规划建筑面积。对于开工的定义，参照统计局，“以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）”为准。

估算方法：土地库存=历年住宅类土地成交建面-历年住宅新开工面积，其中，新开工面积为统计局数据，历年住宅类土地成交建面数据需估算，计算方法为“住宅类土地供应面积×（1-保障房占比）×成交率×容积率”，估算分三个时间段：

第一，2003-2023年，使用前土地资源部公布的住宅用地供应面积（2022-2023年为自然资源部数据），首先扣除保障房部分（国土资源部数据，经济适用房与廉租房供地面积占住宅类供地面积之比），其次结合统计的相邻年份（2008-2012年）的住宅成交率

（成交量/供应量）、容积率（建筑面积/土地面积），予以估算。

第二，2024年（截至9月）数据，基于统计的住宅类供地面积增速数据，将自然资源部公布的住宅用地供应面积数据补足至2024年9月；此外，保障房占比数据仅公布

至2019年，假设此后年份与2019年持平，其他算法同第一段。

第三，1999-2002年，假定该时期的土地库存为0（即成交土地全部转为新开工面积）。测算结果：

从绝对水平看，截至2024年9月，土地库存约36.6亿平，绝对水平上，低于前高2018

年的40.5亿平；

从去化周期（土地库存/近12个月销售面积均值）看，土地库存去化周期来到54个

月，已超过前高2014年的42个月。

从形成时间看，大部分形成于2016年之前。当前36.6亿平土地库存中，约16亿平形成于1999-2008年，占比约44%；22亿平形成于2009-2015年，占比约60%；2016-2024M9，土地库存小幅去化1.5亿平。

图表1 土地库存：绝对水平与去化周期 图表2 土地库存，大多形成于2016年之前

资料来源：wind，国家统计局，测算 资料来源：wind，国家统计局，

（二）土地库存：有何特征？

一是城投开工比例较低。2021年来，城投托底土地市场，拿地比例大幅提升，从2019年的16%，提升至2023年的33%，详见前期报告《隐秘的增量——财政支持地产政策点评》，城投“超额拿地”的背后，是开工率的低迷，与闲置土地的累积，参照克而瑞7月

21日报告《30城城投未开工土地近3.3亿平方米，后续代建空间几何？》“，（2021-2024M5）城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%”，“城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%”；

二是低能级城市开工比例较低。参照克而瑞10月29日《近一年成交土地拿地至开盘平

均7.4个月，北上杭开工更积极》，“（2023年至2024年上半年全国成交含宅地块超过10宗的城市中）一线城市的开工率达到81%，二线城市则大幅降低至24%，三四线城市仅有2%”。

图表3 2021-2024M5拿地项目中，城投开工率仅2成

图表4 2023-2024H1拿地的项目中，二三线开工率偏低

资料来源：克而瑞，测算 资料来源：克而瑞，

（三）土地库存：需要去化多少？

库存去化程度参照两个标准，一是将去化周期降至2012年来的历史均值附近（对应的是

人口拐点，据2012年国家统计局局长马建堂“中国劳动年龄人口（15-59岁）在2012

年出现了相当长时期以来绝对数量的第一次下降”），二是将库存周期降至2016年水平

（官方明确开始去库存的首年，且房价已上涨）。

对于收购价格，参照2023年全国成交住宅类土地楼面均价为3867元/平，假设按照4000

元/平估算。

基于前述假设，若要将土地库存去化到合意程度，需要消化12.8-14.1亿平，所需金额或

在5.1-5.6万亿。

图表5 土地库存去化