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房地产开发项目成本费用构成及成本控

制策略

摘要：当前房地产市场低迷，市场竞争压力日趋增加，而人工、材料等成本

不断上涨，使得房地产开发企业经营的风险不断加大，利润空间不断萎缩。对房

地产企业内部管理水平、成本管控能力提出了更高的要求。文章将会对房地产开

发项目成本费用构成进行分析，找到最适合执行的房地产成本控制策略。

关键词：房地产；开发项目;项目成本费用；成本控制

想要控制好房地产开发项目成本，就首先要了解掌握房地产开发项目成本费

用的构成。同时了解成本费用构成中占比影响最大的费用，针对此进行成本管控，

以达到成本控制的目的。

一、房地产开发项目成本费用构成

房地产开发项目成本费用是指房地产企业为了开发一定数量的产品所之所需

支付的全部费用，由开发成本、期间费用组成，其中开发成本主要由土地费用、

前期费用、建安费用、配套设施费、基础设施费、开发间接费等六大部分组成。

期间费用主要由销售费用、管理费用、财务费用等三大部分组成。

1.土地费用：土地费用一般包括土地出让金和拆迁补偿费等。土地出让金是

指土地使用者为获得某地块一定年限内的土地使用权，而有偿向土地所有者即国

家所支付的金额。拆迁补偿费是指建设单位依据相关标准向该土地上房屋的所有

者或使用者支付的补偿费用。

2.前期费用：主要指房地产开发企业在项目开发前期产生的费用。一般包括

可行性研究费用、勘察、测绘、规划、设计和场地的三通一平及临时设施等产生

的费用。

3.建筑安装工程费：是指项目在施工建设过程中发生的所有建设成本。包括

主体结构、地室、基础和安装部分、人防部分的费用。从房地产开发项目的成本

构成上看，建筑安装工费占了很大的比例，是主要成本类型之一。

4.基础设施费：又称为红线内工程费，是指房地产开发项目在开发过程中发

生其他室外工程费用。主要包括供电、供水、燃气、采暖、园林景观。配套设施

费是指发生在房地产开发项目内的，为项目有者或使用者提供配套服务的非营利

性的公共配套设施所产生的费用。如学校、公厕、物业用房等。

5.开发间接费：是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其

归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、

折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及

项目营销设施建造费等。

6.管理费用：主要是指房地产开发企业为项目的开发在所发生的各项费用，

包括公司除销售人员的工资、福利、差旅费及业务招待费用等产生的人力、行政

等费用。

7.销售费用：是指房地产开发项目在销售过程中，销售部门所发生的一切费

用。

8.财务费用：是指房地产开发企业在项目开发过程中为筹集项目开发资金而

发生的各种费用的总和，主要包含借款利息和其他财务费用。

二、成本费用主要影响因素

国内外对工程建设投资的大量资料分析表明，从费用构成占比来看，土地成

本约占项目总成本的30%-35%，建安工程费占比50%-55%，设计费用占其中很小

的比例，只有1.5%-3%左右，因此我国房地产开发企业通常只重视施工阶段的成

本控制，通常将成本管控的重点放在施工阶段。将大量的精力重心放在了严控设

计变更及现场签证的管理上。而对项目定位策划、决策、设计、招标等阶段的成

本管理缺乏足够的重视。房地产开发企业因为在项目的设计阶段没有做到合理、

专业的规划，造成在后期的建造中工程造价过高和浪费，增加了项目的成本投资。

设计费用占其中很小的比例，只有1.5%-3%左右，但是其对项目开发成本的

影响深远，可影响整个房地产项目工程造价的占比至少在75%以上。而这75%左

右的费用都是在设计阶段通过材料的选用、建筑和结构型式的选择、设备选型等

决定的。

三、控制策略

1、可以通过采用限额设计的方式来保证成本控制，以项目的可行性研究为

基础，依据项目策划阶段的成本预算和初步设计方案来确定项目开发的目标成本，

将项目的施工预算严格地控制在预算的范围之内。

2、在进行建筑设计时重点关注划设计方案、建筑的平面布置、建筑的层高

和净高、建筑的层数户型和住户面积，要在成本与方案之间找到一个平衡点。通

过选择合理的结构体系、优化结构方案、严格控制计算结果、优化基础设计在结

构设计中严控成本。

3、对图纸精细化审核与优化，通过对图纸多层次会审、会签及审批，各专

业互审互签，在开工前把图纸中的问题修改完等方