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房地产开发成本如何计算

房地产开发成本，是指房地产企业为开发⼀定数量的商品房所⽀出的全部费⽤。房地产开发成本如何计算？如果有相

关的法律知识不了解的，不知道怎么做的时候，以下就是店铺⼩编整理的相关内容，听听店铺⼩编给出的具体意见。

房地产开发成本如何计算

第⼀节建设项⽬投资估算

(⼀)建设项⽬总投资构成：

包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资⾦三部分。

固定资产投资是指项⽬按拟建规模，规划设计⽅案、建设内容进⾏建设所需的费⽤；建设期借款利息是指企业为

建设项⽬进⾏建设投资借款和流动资⾦借款⽽发⽣的利息⽀出；流动资⾦是指为维持企业的正常⽣产经营活动所占⽤

的全部周转资⾦。

建设项⽬总投资形成的资产分为固定资产、⽆形资产、递延资产和流动资产。

第⼆节房地产项⽬投资与总成本费⽤估算

⼀.房地产开发项⽬投资与成本费⽤的相关概念

(⼀)房地产开发项⽬投资特点

三种经营模式：出售、出租和⾃主经营。

(⼆)房地产开发项⽬总投资

房地产开发项⽬总投资包括开发建设投资和经营资⾦两部分。

1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投⼊的各项成本费⽤。包括⼟地费⽤、前期⼯程

费、基础设施建设费、建筑安装⼯程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费⽤、财务费⽤、销售费⽤、开发

期税费、其他费⽤以及不可预见费等

2、经营资⾦是指房地产开发企业⽤于⽇常经营周转的资⾦。

(三)开发产品成本

开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发⽣的各项费⽤，从财务⾓度，这些成本可按⽤途分为：⼟地

开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

⽽在核算上⼜可划分为：开发直接费(包括⼟地费⽤、前期⼯程费、基础设施建设费、建筑安装⼯程费、公共配

套设施建设费)和开发间接费(包括管理费⽤、财务费⽤、销售费⽤、开发期税费、其他费⽤以及不可预见费等)。亦可

开发成本和开发费⽤进⾏分类。

开发成本包括⼟地费⽤、前期⼯程费、基础设施建设费、建筑安装⼯程费、公共配套设施建设费、其他费⽤、开

发期税费、不可预见费。

开发费⽤包括管理费⽤、财务费⽤、销售费⽤。

⼆.房地产开发项⽬总成本费⽤构成估算

1、⼟地费⽤估算

(1)⼟地使⽤权出让⾦

⼟地出让⾦的底价估算⼀般可参照政府同期出让的类似地块的出让⾦数额并进⾏时间、地段、⽤途、临街状况、

建筑容积率、⼟地出让年限、周围环境状况及⼟地现状等因素的修正得到；也可以依据城市⼈民政府颁布的城市基准

地价或平均标定地价，根据项⽬⽤地所处的地段等级、⽤途、容积率、使⽤年限等项因素修正得到。⼟地有偿出让的

⽅式包括拍卖、招标与协议。

(2)⼟地征⽤及拆迁安置补偿费

新条例规定：拆迁补偿的⽅式可以实⾏货币补偿，也可以实⾏产权调换。货币补偿的⾦额，应根据被拆迁房屋的

区位、⽤途、建筑⾯积等因素，以房地产市场评估价格确定；实⾏产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿⾦额和所调

换房屋的价格，结清产权调换的差价。

(3)⼟地转让费

⼟地转让费是指⼟地受让⽅向⼟地转让⽅⽀付⼟地使⽤权转让费。依法通过⼟地出让或转让⽅式取得的⼟地使⽤

权可以转让给其他合法使⽤者。

(4)⼟地租⽤费

⼟地租⽤费是指⼟地租⽤⽅向⼟地出租房⽀付的费⽤。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中(如

购⼊酒店以作出租经营之⽤时)经常采⽤。

(5)⼟地投资折价

⾮常常见的合作开发项⽬的模式。

2、前期⼯程费

前期⼯程费主要包括开发项⽬的前期规划、设计、可⾏性研究、⽔⽂地质勘测以及三通⼀平“”等⼟地开发⼯程费

⽀出。

(1)项⽬的规划、设计、可⾏性研究所需的费⽤⼀般可按项⽬总投资的⼀个百分⽐估算。⼀般情况下，规划及设计

费为建安⼯程费的3%左右，可⾏性研究费占项⽬总投资的0.1%—0.3%，⽔⽂、地质勘探所需的费⽤可根据所需⼯作

量结合有关收费标准估算，⼀般为设计概算的0.5%左右。

(2)“三通⼀平”等⼟地开发费⽤，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费⽤、场地平整费⽤和通⽔、电、路的费

⽤。这些费⽤的估算可根据实际⼯作量，参照有关计费标准估算。⼀般为设计概算的0.35%。

3、基础设施建设费

基础设施建设费⼜称为红线内外⼯程费，是指建筑物2⽶以外和⼩区规划红线以内的各种管线和道路等⼯程的费

⽤，主要包括供⽔、供电、道路、绿化、供⽓、排污、排洪