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企业会计准则第21号“租赁”专题简析

新租赁准则（《企业会计准则第号租赁》）将于年⽉⽇全⾯实施。新租赁准则下，企业财务指标将发⽣新变化并为企

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业带来新的挑战，财务部门乃⾄法务、预算、内控等其他诸多部门也将受到影响。

⽂：财研⼩分队

编辑：李⼩⽩

来源：财⼤咖（ID:caidaka2019）

新租赁准则的变化主要有五个⽅⾯，⼀是完善了租赁的定义，增加了租赁、识别、分拆、合并等内容。⼆是取消了承租⼈融资租赁与

经营租赁的分类，要求承租⼈对除短期租赁和低价值资产租赁以外的所有租赁确认使⽤权资产和租赁负债。三是改进承租⼈后续计

量，增加选择权重估和租赁变更情形下的会计处理。四是调整售后租回交易的会计处理，并与收⼊准则进⾏衔接。五是完善与租赁交

易有关的列报要求，丰富出租⼈披露的内容，为报表使⽤者提供更多有⽤的信息。最核⼼的变化是，承租⼈的会计处理从双重模“

型”调整为单“⼀模型”，除特殊情况外，不再区分经营租赁和融资租赁，⽽统⼀采⽤类似融资租赁的会计处理，经营租赁也将⼊表“”。

在实施的时间上，在境内外同时上市的企业，以及在境外上市并按《国际财务报告准则》或《企业会计准则》编制财务报表的企业，

⾃2019年1⽉1⽇起实施新准则。其他执⾏企业会计准则的企业，⾃2021年1⽉1⽇起实施新准则。其中母公司或⼦公司在境外上市且

按照《国际财务报告准则》或《企业会计准则》编制其境外财务报表的企业，可以提前实施，但是不应当早于其同时执⾏财政部

2017年修订印发的《企业会计准则第22号——⾦融⼯具确认和计量》以及2017年修订印发的《企业会计准则第14号——收⼊》的⽇

期。

为何修改租赁准则？

2006年2⽉，财政部发布《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称原“租赁准则”），对企业发⽣的租赁业务的确认、计量和相关

信息的列报进⾏了规范，发挥了积极作⽤。然⽽，随着市场经济的⽇益发展和租赁交易的⽇趋复杂，承租⼈会计处理相关问题逐步显

现。

在旧租赁准则中，融资租赁业务需要计⼊报表，⽽经营租赁业务不需要计⼊报表，容易造成交易双⽅通过设置交易架构，使之按经营

租赁来处理。结果，占⽐相当⼤的租赁业务未纳⼊承租⽅的资产负债表，导致以下问题：难以获得承租⽅通过租赁取得的资产和承担

的负债数据；难以⽐较通过借款或租赁取得固定资产公司的财务状况和经营成果；承租⽅不确认其经营租赁资产的结果，会从实质上

虚增资产周转率和资产报酬率等财务指标的数值。

在此背景下，财政部于2018年12⽉7⽇发布新的《企业会计准则第21号——租赁》。

准则核⼼变化：承租⼈从“双重模型”调整为“单⼀模型”

短期租赁，是指在租赁期开始⽇，租赁期不超过12个⽉的租赁。

低价值租赁，是指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁（《应⽤指南》案例中，标准为全新状态下绝对价值应低于4万元）。

承租⼈对于短期租赁和低价值资产租赁，可以选择不确认使⽤权资产和租赁负债，⽽采⽤与现⾏租赁准则中经营租赁相似的⽅式进⾏

会计处理。

会计处理。

会计科⽬设置

租赁付款额

折现率

承租⼈在进⾏使⽤权资产、租赁负债、财务费⽤等计量时，要⾸先确定折现率。

举例：承租⼈会计处理之初始确认

甲公司经营性租⼊某房屋建筑物⽤于办公，租赁期为3年，合同中⽆续租及终⽌选择权，年租⾦10万元，于每年年末⽀付，承租⼈的

增量借款利率为6%，不考虑租赁激励、租赁初始费⽤等其他情形。

举例：承租⼈会计处理

在后续计量中，新旧两种准则下，租赁成本对⽐情况如下：

在新旧租赁准则下，租赁总成本是相同，都是30万元。

在新准则下，租赁成本分成了两部分，即资产折旧费⽤和财务费⽤。

在新准则下，由于租赁负债按照实际利率法摊销，所以利息费⽤呈现出前⾼后低、逐年下降的趋势，假如资产折旧费⽤每年都相同，

总费⽤同样也将会前⾼后低、逐年下降。

附：利息费⽤计算表

举例：承租⼈会计处理之后续计量

新准则下，财务报表受到什么影响？

对资产负债表的影响

对于承租⽅，除豁免（短期租赁和低价值资产租赁）外，所有租赁业务都将纳⼊承租⽅的资产负债表，采⽤融资租赁的会计处理原

则，即经营租赁⼊表“”。

使⽤权资产上升，租赁负债上升，企业总资产上升。以前的轻资产“”⾏业，可能变成重资产“”⾏业，相关财务指标也将发⽣变化。

杠杆⽐率上升，资产负债率也将上升，可能会对企业融资造成⼀定影响。采⽤新准则后，要及时评估可能存在的债务风险。

对