住宅小区一期建设项目可行性方案研究报告.doc

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X住宅小区一期建设项目可行性报告

一、项目的基本情况

（一）公司概况

X市X城建开发，（原X市城市建设开发总公司），成立于1985年。公司资质为开发二级，主要从事房地产开发、经营、物业管理、集中供热、建材加工销售。公司设二办、三部、三司（行政办公室、综合办公室、工程部、销售部、财务部、X供热公司、城发物业管理、城发建筑构件）。公司现有职工63人，其中：高、中、初级技术员工26人，占职工总数的41.3%，大、中专以上学历的员工29人，占职工总数的46%；职工平均年龄为34岁，是一个年青化、知识化、专业化、水平较高、有较强发展前途的新型企业。企业位于X市南市街16号，法人代表马世贤。

该公司自成立以来，以“铸精品工程、创名牌企业”为目标，先后在X市肃州区建成西南片住宅小区、东环南路住宅小区、东文化住宅小区、北新花园住宅小区。开发占地面积40万平方米，建筑面积45万平方米，总投资约4亿元，建成各类房屋5500余套，共安置旧房拆迁居民1560余户，新增销售商品房4000余套，总销额4.5亿元，上交税金1200余万元。为改善城市居民居住条件，改变城市环境，提高城市载体功能发挥了积极的促进作用。先后被授予“省房地产开发与经营效益最佳单位”、“模文明单位”、“非公经济纳税先进大户”等荣誉称号。经过多年的房地产开发实践，该公司积累了丰富的经验和技术力量，具备开发“X花园”小区的能力。

（二）项目概况

“X花园”住宅小区项目是由X市X城建开发拟开发建设的X市大型居住社区之一。X市计委已批准该项目的建设计划，市土地局同意征用土地203828平方米（合305.74亩），并已发出该地块建设用地许可证。并根据肃州区建设局（原X市建设局）[2002]136号《关于市开发总公司北新花园二期规划选址的批复》，办理了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。“X花园”整体详细规划已委托西北城乡建筑规划设

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计研究所完成。“X花园”工程项目位于X市肃州区东北部，距离市中心约1公里，基址北引小区规划路而望北郊公园，南靠酒金公路而邻市第二医院，东依东环北路旅游主干道而接植物园，西傍酒银公路而近集贸市场。该项目位于城郊结合部，周边小学、医院、体育场、集贸市场等公用设施一应俱全且交通便利，地理位置优越，是建设花园小区的理想地段。“X花园”规划总用地203828平方米（合305.74亩），其中居住区用地139750平方米，公建用地20150平方米，道路用地23258平方米，公共绿地20670平方米，地上总建筑面积为219270平方米，容积率为1.076，绿化率48%（详见规划设计要点）。

(二)可行性研究的主要技术经济指标本项目研究主要技术经济参数：

总建筑面积：219270m2

其中：住宅面积：191840m2

公建面积：27080m2

其他建筑面积：350m2

总投资：16976万元（不含贷款利息）其中自有资金投入：5093万元

经分析研究，本项目主要经济指标为：税后利润：1400万元

全部投资折现净现值：625万元自有资金折现净现值：688万元

全部投资部收益率：10.23%自有资金部收益率：18.85%

总投资利润率：15.68%自有资金投资利润率：27.49%

二、项目投资环境与市场环境分析

(一)投资环境分析

X市位于省河西走廊西端，东连，西邻XX，南连，北界和蒙古国。东西长约680公里，南北宽约550公里，总面积19.12万平方公里，占省面积的42%。全市共辖肃

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州区、玉门市、敦煌市和金塔、安西、肃北、阿克塞四县。全市有汉、蒙古、哈萨克、回等24个民族，总人口100万人。这里是古丝绸之路黄金地段的一颗璀璨明珠，是一片充满神奇魅力和无限生机的热土。全市基础设施建设日趋完善。兰新铁路、312国道横贯东西，215国道通达南北，是新亚欧大陆桥的必经通道。干线公路与县乡公路相配套的公路网络覆盖全境。境的敦煌机场、嘉峪关机场、X卫星发射中心机场、X下河清机场与全国各大城市通航，并提供旅游包机服务。全市长话、市话全部程控化，农村基本实现自动化，形成了以程控交换为主体，以光缆、微波数字传输、移动通信、无线寻呼、数据通信容，功能齐全、方便快捷、灵活高效的邮电通信网。境有4个火电厂和27个小型水电站，总装机29.2万千瓦，年发电20亿千瓦。市电网通过永嘉330千伏输电系统，与西北大电