万科苏州社区商业金品会所运营方案(第三版).docxVIP

金品会所运营方案

江苏苏南万科物业服务有限公司2011/6/30

目录

1.简介 3

2.项目分析 3

2.1周边活动圈 3

2.2金品商业 4

2.3客群 5

3.整体运营构想 6

4.功能区分体运营 8

4.1.健身会所 8

4.2.游泳池 10

4.3.乒乓球 11

4.4.桌球 12

4.5网球足球场 13

4.6.棋牌室 14

4.7.女子SPA美容 15

4.8.足疗养生馆 15

4.9.象牙社区科技馆 16

5.营销推广 19

6.运营团队 20

6.1管理架构 20

7.物资配备 20

8.财务测算 26

8.1年度收支情况 26

8.2年度收入明细 26

8.3年度支出明细 27

8.4前期一次性投入 20

9.物业管理 27

10.准备计划 27

1.简介

金品家园会所位于社区中央，前边空场广阔，后边露天游泳馆，绿化环绕，位置得天独厚。金品家园业主层次中等偏上，周边小区业主层次低等。金品家园入住率达到70%以上，主要是本地居民，少租户，少外籍人士。所以，会所定位应以社区生活所需为主，主要对象也是万科业主。结合2011年万科“幸福社区，幸福人生”计划，金品会所以康体健身为主，设置健身会所、乒乓球、泳池、网球足球场等运动项目，同时辅以SPA美容、足浴等休闲生活设施，会所一楼还设有政府性质的科普馆，针对青少年进行科普教育等。

2.项目分析

2.1周边活动圈

金品家园坐落于劳动路与西环路交界处，周边1.5公里范围内，可供人员休闲健身的场所只有三香路与西环路交界西环路西侧的体育场，及西环路东侧的活动中心，步行需15分钟左右。

体育场

体育场

金品

2.2金品商业

金品社区商业分布在金品主入口南侧的商铺，主要经营业态有小超市5家、银行1家、美容1家、房产中介1家等，经营状况良好。

2.3金品会所位置

金品会所距离小区大门30米，毗邻主干道，正门入口处为开放式社区广场，地理位置比较优越。

2.4客群

金品商业的客群主要以金品业主为主,根据统计,主要分析如下:

1

1%

80%

19%

a

a常驻人员a其他。投资人员

注：其中常驻人员中公务员约占5%。

3.金品会所业态的选取

3.1影响会所功能设置的关键因素

1）以基本满足小区业主需求为原则

2）与住宅的品质档次相匹配

3）与本项目的商业配套实现错位经营

4）以降低运营成本、实现盈利为目标

5）在功能方面突出特色化、主题化、专业化

3.2经营业态

综合考虑金色家园内外环境、人群特点的需求，建议将会所的主题定为：康乐和文化。可经营业态如下：

业态

品类

康体娱乐

健身房、泳池、瑜伽、美容、SPA、水疗、按摩、足浴、室内球类、户外球类、儿童娱乐场、棋牌室、KTV、歌舞厅

文化教育

科普馆、阅览室、图书馆、教育培训、影剧院

3.整体运营构想

会所采取会员制营销，以会员优惠措施鼓励办理会员卡，凭身份证或其他有效证件办理。同时辅以现金购买单次消费券，定期举行会员活动。

3.1.1前期办卡途径：

物业服务中心协助办理---主要针对现有业主及内部工作人员；会所现场办理----兼顾业主及社区外潜在消费者办卡及储值；学校办卡——针对胥江实验学校老师办卡；

3.1.2会员卡功能：

会员卡将设业主卡和非业主卡之区别,针对单次消费、消费项目不固定的顾客发行，会员卡拥有储值功能，业主和非业主卡充值不同金额可享受不同折扣。

银卡

金卡

钻石卡

业主卡

500

9折

2000

8.5折

5000

8折

非业主卡

500

9.5折

2000

9折

5000

8.5折

备注:会所整体会员卡与单独项目会员卡同时运营,针对不同客群办理。

3.2多样化经营

在会所正常运转后，除现有功能外，可利用会所前空置场地做商业活动，引进外部单位做产品展示、展卖等。

3.3运营思路

3.3.1会员卡管理

会所设置专属会员卡，后期也可拓展到社区其他商户，使用会员卡交易可以避免现金交易，降低财务风险。

在后期运营中，使用卡消费便于管理，也能直接、迅速知晓各商家经营情况，便于后期变通经营方式，如后期根据商户经营情况可采取租金+提成方式经营。

3.3.2会所运营管理

人员管理：

会所人员采取统一化招聘、培训和管理，人员整体化运用，固定人员并不只是属于会所某一个项目，而是通晓会所各个项目的操作，在日常经营中可按实际需要调配人手、也