我国房地产行业销售周期特征分析报告：踏迹寻踵，静待复苏.pdfVIP

一、我国住房政策发展

建国到1997年，探索中逐步确立住房制度；1998年商品房市场启动后，国内

地产迎来高速发展，并被确立为经济支柱，保障房体系被忽视，房价快速增长，政

府在稳经济和控房价之间平衡，期间地产行业波动中继续增长；2016年房住不炒

的首次提出以及长效机制确立，房地产经济支柱地位弱化，保障性住房得到重视，

租购并举的房地产发展新模式开始显现。

从新中国成立至今，我国房地产发展经历了几个阶段：

（1）1949年－1978年，探索阶段：建国后，我国确立公有制，实行住房建设

与分配由单位和政府主导，城市主要是公租房、单位房为主，农村主要为土地自建

房、集体分房，但住房供给严重不足、住房水平改善缓慢以及严重的财政负担等问

题层出。

（2）1978年－1991年，起步阶段：1978年改革开放后，我国开启了住房市

场化改革进程。1980年，邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡建议个人

建房买房”的设想，第一次把房子定义为商品。1984年，国家统计局正式将房地

产列为独立的行业，标志着房地产行业诞生。1987年，深圳确立了“产权国有＋

使用权拍卖”的模式，推动了我国土地有偿使用制度的开端，次年宪法修订确立了

国有土地有偿使用的根本性制度。1983年，深圳市借鉴香港楼花制度，率先引入

商品房预售制度。1991年，我国召开了全国第二次住房制度改革工作的会议，提

出“三改四建”的房改思路。

（3）1992年－1997年，调整阶段：1992年房改全面启动，确立了市场化住

房改革的基本方向，在销售方面正式确立了商品房预售制度。但房价的快速上涨引

发了部分地区地产泡沫形成；1993年下半年，由于房地产市场过热，国家首次采

用宏观调控手段抑制房地产市场，1997年，亚洲金融危机爆发，我国房地产业大

面积崩溃。

（4）1998年－2002年，初步发展阶段：1998年，国家正式启动商品房市场

化改革，明确停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适

用住房为主的多层次城镇住房供应体系。2002年，统一和规范土地“招拍挂”制

度。

（5）2003年－2016年，高速发展阶段：2003年，确立房地产成为国民经济

的支柱产业；为了经济稳定发展，商品房建设作为住房建设的重中之重，保障房建

设被忽视。2005年至2016年，由于经济飞速发展、城镇化率快速提高，住房供给

相对不足而住房需求呈“井喷式”爆发，房价快速上涨，政策调控频出，受经济和

政策的相互调和，国内房地产市场此阶段呈现出短周期性特征。

（6）2016年至今，调整重塑阶段：2016年，中央经济工作会议提出“房子是

用来住的，不是用来炒的”定位，要求回归住房居住属性。2018年，我国经济发

研究报告1

展进入换挡期，人口老龄化、城镇化率增速放缓等问题出现，高房价等住房市场矛

盾愈发突出；中央经济工作会议提出构建房地产市场发展的长效机制，完善住房市

场体系和住房保障体系，大力发展保障性住房市场；房地产经济支柱功能弱化，更

加注重民生保障，并开始推动构建房地产发展新模式。房住不炒的贯彻、信贷资金

收紧等调控政策的推进以及疫情冲击，国内房地产市场销售金额2021年开始步入

下行区间，为托底经济和避免系统性风险，国家层面出台多次放松及促进地产市场

措施，但直至今日下行趋势仍未扭转。2024年7月，二十届三中全会再次确立“加

快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。

表1.1国内住房政策变化历程

时期主要住房政策

1949年－1978年住房建设、分配由单位、政府主导

1、从地方试点到全国推广公房的提租+补贴政策

2、1982年起，深圳市率先征收“土地使用费”；1983年，深圳市率先引入商品房预售制度

3、1987年，深圳市首次以拍卖形式出让土地。1988年，七届全国人大一次会议通过宪法修正案，“土地

1978年－1991年使用权可以依照法律规定转让”；同年，《土地管理法》修订明确“国家依法实行国有土地有偿使用制度”

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