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市场研究在房地产行业领域的应用探讨

由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊,对其研究成果的有效性存在一定

的质疑,因此,传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前,在整个

房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视,但随着房地产行业经营的不断市场

化,市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。作为传统的市场研究公司,如果希望介

入到房地产市场的研究领域,应在房地产行业知识的积累上取得实质性的进展,以促进与

房地产开发商之间的沟通效果。本文以目前传统市场研究公司在房地产行业研究领域研

究存在的问题为出发点,在总结房地产行业的特点以及房地产行业研究的基础上,结合房

地产的工程开发流程,探讨了传统市场研究在房地产行业的应用以及传统市场研究进入

房地产领域的切入点,供市场研究公司进行参考。本文所涉及的房地产领域的研究主要是

针对房地产住宅市场进行的。

随着房地产行业市场化运作方式的不断加强,以及行业竞争不断趋于剧烈,近一段时间,

来自于房地产行业的研究需求有增长的趋势。具有一定实力和规模的开发商相应成立了

市场研究中心或其他类似性质的研发部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开

发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作,并以此作为工程定

位研究的基础。同时,不少开发商与专业的房地产行业代理公司或传统的市场研究公司开

展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程效劳于房地产开发商工程的

开发、定位、筹划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究

等方面,开发商也开始了与传统的市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中,出现了

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或多或少的问题,但对于市场研究公司而言,房地产行业的研究领域也将会成为一个可以

进入,并值得业界引起重视的行业新的增长点。

一.房地产“行业研究〞的现状与问题

1.房地产行业对调研的意识不强,需要培养

就目前房地产行业在市场研究领域的表象来看,主要有以下几方面的特点：首先,整

体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究,并以此来指导投资的方向；其次,

开发商对供给市场以及重点竞争对手的研究相对重视,而相对忽略消费需求的研究；再者,

南方的,尤其是上海、深圳、广州等地的房地产开发商在市场化运作方面的意识要强于北

方的开发商；最后,规模比较大的,而且具有一定现代化管理手段,重视市场化运作的开发

商,在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间,并初步形成了一套比较完整的数据

资料库。

从整体上看,房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的,造成这种状况的原因主

要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂,主要凭借经验而非科学的决策

体系实施管理与经营；目前,来自于房地产的市场供给研究、竞争竞争研究以及区位市场

研究需求比较旺盛,而开发商对来自于消费者的信息关注程度缺乏；同时,作为市场研究

公司而言,还没有形成比较成熟实用的研究方向与效劳,这对于唤醒开发商的调研需求促

进力度缺乏,另外行业产品的筹划与开发更多是通过筹划、销售人员的经验和创意来实现,

并以引导消费为导向,这也造成了房地产行业“漠视〞市场研究作用的重要原因；

2.调研公司缺乏对房地产行业知识的了解

房地产行业的特殊性和复杂性,导致传统市场研究公司的研究人员对该行业深入了

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解存在困难,因此对其的认知是相对浅薄而有限的。

研究人员由于缺乏对房地产行业知识的充分了解,因此,在与房地产开发商的合作过

程中很容易导致沟通上的障碍。研究人员对理解开发商的需求方面存在着一定的困难,表

达在对工程的理解、研究方法的采用、研究对象的选择、问卷的设计、最终研究成果等

方面,都很难到达与房地产行业特点的结合。

3.调研公司从具体工程中比较被动的积累研究经验

正是由于房地产开发商的市场研究意识还未被唤醒,对市场研究公司的依赖性并不

强,因此来自于该行业的市场研究需求并没有引起传统市场研究公司的重视。

目前,市场研究公司还没有主动的关注房地产行业市场的开展,更多是依赖具体的房

地产市场研究工程,比较被动的实现行业经验以及研究经验的积累。而在目前市场研究需

求并不充足的情况下,该种积累方式的效果是缓慢的,并且对于引导、推动整个房地产行

业的研究需求是不利的。

目前,市场研究行业的开展趋势是专业化和咨询化,而咨询化的开展是基于对特