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房地产策划人的六个职能

随着房地产全程策划理论的逐步完善，策划师、顾问的作用重新被房地产开发商认识和接受。但他们依然会随时被房地产开

发商追问：策划师或顾问有什么用？如果我们仅根据字面意义，认为策划师或顾问就是出主意的，未免太过简单。那

么，房地产策划师或顾问究竟是干什么的？

从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。

1．医生的职能

就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分

析，最后得出正确的诊断结论。

房地产策划师或顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、

区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”？“怎么

建”？“卖给谁”？等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师

或顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

2．法律顾问职能

为了规范房地产市场，国家和地方颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和条文，还有一些仅靠解决

不了的问题，如项目对周边居住环境的影响（施工噪音、阳光遮盖等），土地代征、国际风云、国家对外关系以及国内经

济发展、或类似奥运、WTO、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，

必须以为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。

3．财务专家职能

房地产开发商拥有，但房地产策划师或顾问可以告诉你如何更有效的运用，房地产策划师或顾问是站在

开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的投入情况下，获取

最大的投资收益。其主要不是通过降低成本，而是通过的合理分配——将投在能使项目增值的创意设计上。

4．导演的职能

房地产策划师或顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、商、物业管理公司的桥梁和纽带，

其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。

5．船长的职能

认为房地产策划师或顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重

6．环境问题专家

这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、

自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将

极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或顾问。

可见，房地产策划师或顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或

顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。