降低房地产开发企业成本的有效措施.pdfVIP

降低房地产开发企业成本的有效措施

降低房地产开发企业成本的有效措施

摘要：近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。如何有效地降

低房地产开发成本就成了获取最大利润的重要途径。因此，本文通过分析房地产

开发成本的组成，提出了降低成本控制的着手点，并提出了成本控制的措施。

关键词：房地产；成本管理；安装工程

控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产

项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、

预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使

用专项基金是不能控制的。

一、房地产开发成本的组成

房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费

用。就其用途来说，大致可分为四大部分:一是建安成本；二是土地成本。土地

费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行，是否有预期利润的最主要经济

指标；三是配套设施费，主要是指水、电、煤气、市政和公建自己套费，学校、

医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的，配套设施费是房地产开发成本中

受外界因素影响最大的一块费用支出；四是规划设计费。

二、如何降低开发成本

任何一家房地产公司都希望降低成本，但不同的企业却有着不同的方向、不

同的措施。有的企业在降低成本的同时提高了员工的收入，吸引了大量的优秀人

才；有的企业降低员工的收入以期降低成本反而使成本上升、效率下降、士气低

落；有的企业有条不紊地全面筹划，有的企业则胡子眉毛一把抓。在市场竞争日

趋激烈的今天，除了差异化、品牌化、多元化等开发手段外，以正确的方法压缩

成本也应是房地产企业管理的重点。

1.土地费用。

过去地方政府经常将拆迁安置补偿责成开发商负责，随着社会的进步，这方

面的事情会越来越少，开发商更希望拿到的是净地，而政府也希望减少麻烦，在

拆迁安置上多下功夫。因此，对这部分费用就不再探讨。

1

土地出让金目前似无商量的余地，几乎所有的土地都要招拍挂。但是，从实

际情况来看，招标土地极其有限，除了两限房时搞了一阵子外，很少在房地产项

目上使用；土地拍卖比较多，特别是那些惹眼的地块，在拍卖会上出价最高者得，

而出价最高者想必是经营上最有把握者；挂牌其实是房地产商最有工作可做的事。

一定要去主动找地，主动与“地主”商谈且商谈过程一直保密，等条件谈好后申

请挂牌，这时其他人是措手不及的，这样就有可能以较低的价格取得。当然挂牌

过程中会有意外出现，公司要有预案且行动迅速。

城市建设配套费一般按照建筑面积以固定单价缴纳，在建筑面积的筹划上要

考虑，比如有些面积不好卖或根本没人买，如果将它们分割赠送就会极大地增加

房子的附加值，那么就可以将这部分面积的层高定在2.2米以下，既少交了土地

出让金、配套费（当然还包括设计费、监理费、审图费等等），又促进了房子的

销售。

2.前期工程费。

水文地质勘察要依规范进行，事前开发商要了解地质复杂程度，要审查勘察

方案，通过招标或比对确定合理的勘察价格。

规划、方案设计、施工图设计、景观设计的设计院选择要统筹考虑，无论如

何，施工图设计单位要在项目所在的地级市。规划方案设计不一定贵的就是好的，

但价格太低一定不好，这也包括施工图设计。在选择设计单位时第一看能力、业

绩，第二看地域，第三看价格。在设计费的支付上，可考虑一般设计院的设计费

60%左右给了设计人员、40%作为费用、利润和税金这一情况，将一部分设计费折

抵房产。

3.基础设施建设费。

基础设施建设费是项目用地规划红线内的供水、供电、供气、排污、绿化、

通信、道路、路灯、环卫设施等的建设费用。

这一部分内容处理起来比较复杂，因为牵涉到太多垄断行业。对于有政府物

价主管部门明文定价的项目，主要考虑取费基数是否正确，比如按建筑面积计算

的，要想办法减少建筑面积，按户数计算的，要算清不需要某些设施的户数。对

于没有政府定价、垄断企业需要做预算的项目，则要从设计方案、施工方案、材

料价格、定额套用等方面严格审查，同时利用一些表示友好的手段。对于非垄断

2

的项目，则按照正常的工程项目管理程序处理。

4.建筑安装工程费。

是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费及安装工程费以及

室内装饰家具费等。对于这方