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（风险管理）防控操作风险手册

石家庄市农村信用社

信贷业务防控操作风险手册

一、个人住房按揭贷款

风险点：

虚假按揭风险、借款人风险（如：因为个人住房按揭贷款的期限很长，借款人由于失业、健康等原因很可能导致收入支出波动性增大，这将严重影响借款人的还款能力）、抵押物风险、贷款资产的流动性风险和利率风险。

风险表现及识别：

1．调查报告内容与实际不符，档案资料均无借款人家庭资产相关证明。

参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程(一手房)》（冀信联发[【2008】63号）规定，第十三条贷前调查其中包括：借款人及家庭主要财产和收入情况。

2．住房按揭贷款合作企业保证金未实行专户保管。

参照《若干问题的请示》（冀信联贷字【2015】7号）第一条要求，石家庄市联社按发放购房贷款余额的5%作为保证金存在乙方在甲方开立的保证金专用账户。

3．商业用房按揭贷款无竣工验收合格证明。

参照《河北省农村信用社个人商业用房贷款操作流程》规定，贷款拟购的商业用房应为竣工验收合格的现房。

4．商业用房首付比例低于50%。

参照《河北省农村信用社个人商业用房贷款操作流程》规定，商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年。

5．住房按揭贷款苜付款未入联社监管账户。

参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）要求，第二阶段→（二）贷前调查→贷前调查内容包括：借款人是否已支付规定比例以上的首付款，并存入开发商在经办联社开立的售房专用账户上。

6．购房合同非房管局备案合同文本及抵押物未按规定办理登记或预登记。

参照《冀信联贷字【2015】7号》规定，由县级行社自主选择备案制或预登记。

7．个人购房未办理房屋保险。

参照（冀信联贷字【2015】7号）规定，由县级行社根据合作情况自主选择是否办理房屋保险。

8．还款来源系公司代还或一人代还。

参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）规定，第十三条贷前调查其中包括：借款人申请借款金额及期限是否与家庭收人、还款能力相符等。

9．住房按揭贷款逾期三期以上未扣收保证金。

参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）要求，第二阶段→第（九）贷后管理→第5条违约贷款的催收与处理。

《个人住房贷款管理办法》（冀信联发【2008】63号）第二十九条，出现下列情况之一的，经办联社有权终止借款合同，有权提前收回已发放借款，并行使抵（质）押权或／和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与农村信用社签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。

10．开发资质过期且不符合规定条件。

参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）

要求，受理申请需要提供的房地产开发公司的资料，其中包括：开发资质证书。

11．发商对外担保存在不良贷款记录。

参照《河北省农村信用社个人住房贷款操作流程（一手房）》（冀信联发【2008】63号）要求，受理申请→公司资料→房地产开发经历及业绩，禁止向有欺诈经营行为或业绩不佳的开发商开发的楼盘提供个人住房贷款。

防控措施。

1．贷前对借款人及家庭主要财产和收人情况做好调查，借款人申请借款金额及期限是否与家庭收入、还款能力相符等。

2．对发放购房贷款余额的5%作为保证金存在乙方在甲方开立的保证金专

3．贷款拟购的商业用房应为竣工验收合格的现房。

4．严格执行商业用房购房贷款首付比例不得低于50%，期限不得超过10年。

5．为防范一房二卖、假按揭，必须使用房管局制式合同，并在房管局办理备案制或预登记手续。

6．参照（冀信联贷字[2015]7号）规定，由县级行社根据合作情况自主选择是否办理房屋保险。

7．借款人连续3期未按期归还贷款本息，客户经理要约见客户或上门催收，督促客户落实可行的还款计划；借款人连续3次或累计6次未按期归还贷款本息时，信用社依法处理抵押物；违约贷款的其他处理方式，其中包括：依法追索保证人的连带责任。

《个人住房贷款管理办法》（冀信联发[2008]63号）第二十九条，出现下列情况之一的，经办联社有权终止借款合同，有权提前收回已发放借款，并行使抵（质）押权或／和要求保证人承担保证责任，有权宣布借款人与农村信用社签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。

8．房地产开发公司需要提供开发资质证书的资料。开发商资质针对的是开发性贷款，非按揭要求，但开发资质级别涉及开发能力及经验，按揭贷款主要风险为