某住宅项目投资估算及资金筹措计划.docxVIP

**花园工程投资估算及资金筹措方案

第一节建设工程的大体概况与投资经营方案

一、**花园工程概述

1、工程概况

工程位于**m2，经**m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。

〔表：6-1-1〕【工程要紧技术经济指标】

内容

指标

内容

指标

建设地点

衡阳路与新阳路北三里交汇

总用地面积

2

实际用地面积

2

计容积率面积

2

总建筑面积

2

建筑容积率

建筑密度

28%

绿地率

30.8%

住宅面积

141125.49m

商业面积

8527.04m

地下室面积

8036.54m

居住总户数

1520户

22222，拟建21栋18层商住楼。

二、工程投资方案

〔一〕投资组合方式

在房地产开发中，大量的资金周转使开发商特别难单凭自身的经济实力进行工程的开发，本工程总投资〔含贷款建设期利息〕为万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投进量大的建设工程。因此，一般采纳投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对落低开发商的风险，使工程顺利开发。

本工程开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收进用于投资局部。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收进扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收进15.5%计算；此外还缺少的资金，那么向银行借贷。本工程开发总投资〔含贷款利息〕共计万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收进再投进用于投资合计万元，另需贷款额合计20000万元。

〔二〕资金动作方式

在工程的前期，将聚拢到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在猎取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以猎取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收进再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个工程投资完成。

1、自有资金

整个工程的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投进。详见表:6-1-2

(表:6-1-2)自有资金年度投进表(单位:万元)

第一年

第二年

第三年

2、银行贷款

银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。

(表:6-1-3)银行贷款年度投进表(单位:万元)

第一年

第二年

10000

10000

3、销售收进再投进。

销售收进再投进按销售收进的15.5%计算，从工程有销售收进最后第三年开始，直到工程建设经营期结束，上半年为整个销售收进的11.9%,下半年为整个销售收进的3.6%,总销售收进再投进为万元，占总投资的20.5%。

(表:6-1-4)销售收进再投进年度投进表(单位:万元)

第三年

上半年

下半年

第二节工程的建设工程与安排

二、**花园工程建设及进度安排

〔一〕建设方案及讲明

1、建设方案。经**市治理局审定，本工程的建设方案如下：

2、目标。

〔1〕以建筑具有当代先进水平的优质都市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、平安性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，制造具有良好居住环境、有完善根底设施的文明、卫生的示范花园。

〔2〕依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。

〔3〕合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态

〔4〕汲取各工程好的居住特点，制造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。

〔二〕建设方式及进度安排

1、开发方案拟定的原那么

①本工程作为一个以市场为导向的中高档住宅工程,在拟定工程的开发建设方案时,我们要紧依据大中规模住宅工程的全然规律,遵循最正确的市场对接时机与购置力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原那么。

②本工程经测算销售值达万元人民币,从**楼市的发育及区域购置力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时刻为3年，其中销售期为2年。

③依据工程基地及规模情况,在工程的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等缘故，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。

2、建设方式。

采纳公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地操纵工程的工期、本钞票和质量。

3、进度安排。工程拟用三年分三期进行〔见表：6-2-1〕

依据**市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各要紧分段工程进度周期如下：

A工程的设计及开工预备〔初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等〕：3个月

B住宅的主体建筑〔根底、主体、外装及设备〕：18个月

C室外环境配套〔道路、管网、环艺、验收等〕：15个月

4、工程周期设定

①开发正式启动的时刻设定为工程方案通过部门审批时刻,并以现在间为工程开发周期的起始日。