房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733554117018.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况

权益因素一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重大影响。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面①房地产权利的设立和行使的限制②房地产使用管制③房地产相邻关系的限制

权益因素3.相邻关系的限制相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。

权益因素一方面，相邻关系要求房地产权利人应当为相邻权利人提供必要的便利，包括：①应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利；②对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利；③对相邻权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用其土地、建筑物的，应当提供必要的便利。

权益因素另一方面，相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人，包括：①在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；②不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；③挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。