房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558680471.pptx

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛

房地产经营与管理国家教学资源库

收益法

报酬资本化法的公式

一般公式、净收益每年不变的公式、净收益每年不变的公式的作用、净收益按一定数额递增的公式、净收益在前后两段变化规律不同的公式、预知未来若干年后的价格公式

收益期和持有期的测算

收益期和持有期的确定

净收益的测算

净收益测算的基本原理、不同收益类型房地产净收益的测算、净收益测算应注意的问题

报酬率的确定

报酬率的实质、报酬率的求取方法

直接资本化法

直接资本化法概述、收益乘数法的种类、资本化率和收益乘数的求取方法、资本化率与报酬率的区别和关系

投资组合技术和剩余技术

土地与建筑物的组合、抵押贷款与自有资金的组合、土地剩余技术、建筑物剩余技术、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术

收益法总结

估价中的公式转换、净收益与资本化率的匹配

抵押贷款与自有资金的组合

投资组合技术

土地与建筑物的组合

抵押贷款与自有资金的组合

剩余技术

土地剩余技术

建筑物剩余技术

自有资金剩余技术

抵押贷款剩余技术

抵押贷款与自有资金的组合

购买房地产的资金

自有资金（或称权益资本）

抵押贷款

贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬

自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。

抵押贷款与自有资金的组合

综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋（1－贷款价值比率）×自有资金资本化率

抵押贷款是分期偿还

综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数

综合资本化率必须同时满足

贷款人对还本付息额的要求

自有资金投资者对税前现金流量的要求

抵押贷款与自有资金的组合

（1）把购买房地产视做一种投资行为

房地产价格→投资额

房地产净收益→投资收益

（3）房地产的收益相应地由这两部分资本来分享

房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益

（4）于是有

房地产价格×综合资本化率＝抵押贷款金额×抵押贷款常数＋自有资金额×自有资金资本化率

（5）于是有

综合资本化率＝（押贷款金额/房地产价格）×抵押贷款常数＋（自有资金额/房地产价格）×自有资金资本化率

综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋（1-贷款价值比率）×自有资金资本化率

（2）购买房地产的资金来源可分为抵押贷款和自有资金两部分

房地产价格＝抵押贷款金额＋自有资金额

抵押贷款与自有资金的组合

[例]某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08。请计算该房地产的价格。

［解］该房地产的价格求取如下：

购买者要求的税前现金流量＝5×12%＝0.6（万元）

偿还抵押贷款的能力＝2－0.6＝1.4（万元）

抵押贷款金额＝1.4÷0.08＝17.5（万元）

该房地产价格＝5＋17.5＝22.5（万元）