房地产估价原理与 方法-上海城建职业学院 袁 媛-1733558625007.pptx

房地产估价原理与方法上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库

比较法搜集交易实例搜集大量交易实例的必要性、途径、要求、建立交易实例库选取可比实例选取可比实例的必要性、数量要求、质量要求、应注意的其他问题建立比较基础统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担、统一计价方式交易情况修正交易情况修正的含义、造成成交价偏离正常价格的因素、交易情况修正的方法市场状况调整市场状况调整的含义、市场状况调整的方法房地产状况调整房地产状况调整的含义、内容、思路和步骤、方法计算比较价值计算单个可比实例的比较价值、计算最终的比较价值

建立比较基础建立比较基础一般要做以下“五统一”①统一财产范围②统一付款方式③统一融资条件④统一税费负担⑤统一计价方式统一价格表示单位统一币种和货币单位统一面积或体积内涵及计量单位

统一计价方式（一）统一价格表示方式（含有统一单价）土地单价，元/平方米土地楼面地价，元/平方米建筑物建筑物单价，元/平方米房地房地产单价，元/平方米仓库元/立方米车位元/个医院元/床保龄球管元/球道

统一计价方式（二）统一币种和货币单位1.统一币种将某一币种价格换算为另一币种价格采用该价格对应日期的汇率，一般采用成交日期的汇率如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值国务院金融主管部门（国家外汇管理部门）公布的市场汇率中间价2.统一货币单位按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

统一计价方式（三）统一面积或体积内涵及计量单位在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。套内建筑面积×套内建筑面积单价＝建筑面积×建筑面积单价＝使用面积×使用面积单价＝总价

统一计价方式（三）统一面积或体积内涵及计量单位在面积单位方面：中国内地——平方米(土地面积单位：平方米、公顷、亩)中国香港地区和美国、英国——平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国——坪。1公顷＝10000平方米＝15亩1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0方米1坪＝3.30579平方米

统一计价方式[例]收集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例的建筑面积为200㎡，成交总价为800万元人民币，分3期付款，首付款为160万元人民币，第二期于半年后付320万元人民币，余款320万元人民币于1年后支付；乙交易实例的使用面积为2100平方英尺，成交总价为125万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础”处理。?

统一计价方式（2）统一计价单位①统一价格表示单位。统一为单价：甲单价＝7642200/200=38211.00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝1250000/2100=595.24（美元/平方英尺使用面积）②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于6.8395元人民币，则：甲单价＝38211.00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝595.24×6.8395＝4071.14（元人民币/平方英尺使用面积）

统一计价方式③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积＝0.75平方英尺使用面积，则：甲单价＝38211.00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝4071.14×0.75＝3053.35（元人民币/平方英尺建筑面积）④统一面积计量单位。如果以平方米为基准，1平方英尺＝0方米，则：甲单价＝38211.00（元人民币/平方米建筑面积）乙单价＝3053.35÷032866.00（元人民币/平方米建筑面积）