商业管理公司运作思路及商业管理公司经营管理.pdf

操千曲尔后晓声，观千剑尔后识器。——刘勰

商业管理公司的工作要点和运作思路

一、商业管理有限公司的筹建工作计划与要点

1、确立商业管理有限公司的管理架构及部门职能设置（以

下简称商业公司）在当地注册“商业运营管理有限公司”（暂定，

以下简称商业经营公司），同地区的项目，按地区委托当地注册的

商业运营管理有限公司统一运作。

要求：独立法人的项目开发商与业主签定销售合同后，同时，

业主（已销售部分）或置业公司（自有保留部分）委托商业运营

管理有限公司签定策划、销售、招商运营管理合同，这点对销售

后的商铺的统一运营管理，经营稳定、实现商铺增值，同时降低

运营风险非常重要。

2、商业管理有限公司成立后，依据组织构架按项目

的进度、工作量大小分批对外招聘或由调配相结合方式配

置各部门人员。

A、经营管理团队——负责招商总监、项目招商经理、企划经

理等需第一批到位。

B、按置业公司的年度工作计划及项目进度，分工开展相关的

商业运作工作：项目市调、商业规划定位、销售宣传、招商洽谈

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等。

C、当然在没项目或项目前期可根据实际运做情况，尽量精简

人员，主要工作重点为策划、招商。或将招商策划外包

3、建立、健全公司的管理制度、业务拓展流程、运营工

作规范：

A、制定商业公司的行政人事制度、的财务、出差制度。

C、商业公司建章建制的工作重点是：参照同业规范、组织制

定商业运营、业务拓展及商场管理流程、规范如：项目市调、商

业规划、销售宣传、招商洽谈等流程及商业运营基础制度要点。

4、确定商业公司的前期开办费及月固定费用预算

A、前期开办费，主要用于公司注册、场所租赁、办公设备、

桌椅的购买，如置业公司能调配，开办费直接减少：

B、人员工资及其他办公费用等固定支出：

——确立商业公司各部门的年度人员工资及其他办公费用等

固定支出预算费用：

——如果项目商业公司的按实际的体量阶段性派驻或调配人

员，减少固定人员费用支出；暂不含项目物业管理部的人事费用。

二、确立商业公司的赢利模式：

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商业公司可按独立核算及外包的模式运作，每个项目也可独

立预算费用。各项目前期的招商、策划费用（行政办公杂费、人

事费用）按预算由置业公司先垫付，后期从以下几块收入中列支。

A、商铺销售奖金：

——行业通行标准及分配比例：商铺总抽2.0˜3.0%，依据不同

地域、地段、开发档期、周期的楼盘会不一样，沿街独立店铺、

产权式店铺的抽成也不一样，可以调整。

——建议参照行情，依据商铺的个案的具体销售趋势而定

B、项目策划费用：

——行业通行标准及分配比例：项目的策划包括项目的销售

宣传和商业招商运营策划，按项目计总额30-100万元不等，目前

行业的广告费投入楼盘总收的1˜1.5%

——建议：将楼盘销售广告策划创意和总设计部分工作外包

给专业广告公司，企划部配合；商业经营的招商广告策划、运营

管理广告宣传策划的工作，由企划部自己完成。

C、项目招商奖金：

——行业通行标准及分配比例：宝龙、冠亚广场向业主收取

一个月租金标准金额。国内的行情是1-3个月租金的标准金额做为

项目的招商佣金，内部再二次分配给招商人员的佣金标准（纯奖

金部分）为按铺位大小50-100平米的200-300元，100平米以上

800-1000元，200平米以上大面积的次主力店、主力店的招商佣金

另计。