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【万科的品类】*万科品类建立的原则01万科的品类：在不同特征土地上，满足不同客户需求的不同产品02三、万科的品类划分*【万科的品类规划】*1、万科品类规划的四个阶段阶段一：2005年，客户细分阶段二：2006年，产品系列，土地同客户对应阶段三：2006-2007年，品类划分客户土地产品阶段四：2007年，品类成果的推广应用，完善【万科的品类规划】*阶段一：找到划分客户的三个核心指标【万科的品类规划】*不同生命周期，产生不同需求【万科的品类规划】*不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能力【万科的品类规划】*天津招行金葵花开户情况-婴儿潮群体购买力最强不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能力【万科的品类规划】*年龄(06年)2、不同年龄的不同财富积累阶段，对应不同的支付能力不同市场差异明显上海成都【万科的品类规划】*不同产品系列对应不同的客户价值：金色系列【万科的品类规划】*不同产品系列对应不同的客户价值【万科的品类规划】*阶段三：品类划分。细化土地属性，初步建立细化后土地属性同客户的对应关系，完成品类框架细化土地属性同客户对应010302【万科的品类】4、万科品类划分的原则*010204可复制----适应规模化发展的需要被选择----满足企业的价值最大化可进入----在我们的业务能力范畴内【万科的品类规划】*8个品类4、品类成果框架：八大品类【万科的品类规划】*品类规划结果：八大品类【万科的品类规划】*品类规划结果介绍：金色系列-G1（商务住宅）【万科的品类规划】*品类规划结果介绍：金色系列-G2（城市改善）【万科的品类规划】*品类规划结果介绍：金色系列-G3（城市栖居）【万科的品类规划】*品类规划结果介绍：城花系列-C（城郊改善）【万科的品类规划】*品类规划结果介绍：四季系列-T1（郊区栖居）【万科的品类规划】*品类规划结果介绍：四季系列-T2（郊区享受）【万科的品类规划】*品类规划结果介绍：高档系列-TOP1（城市豪宅）、TOP2（郊区豪宅）【万科的品类规划】*5、品类规划结果----八大品类描述大表【万科的品类规划】*万科品类同全市场的覆盖对应关系【万科的品类规划】*说明1：必须依据目标客户的选择来确定土地属性，土地属性不一1说明2：同一块土地上，由于开发时间或土地条件不一样，品类规3说明3：项目同品类的关系是：项目是品类的组合，项目有可能是5样，品类规属自然不一样。2属的判断结果可能也会有所不同，并会对应不同的产品。4单一品类组成，也有可能是以多个品类组合的形式出现。67、关于品类的几点说明四、品类规划的应用价值*【应用价值】*战略层面适应未来发展，建立客户导向的生产逻辑【应用价值】*战略层面简单、有效率才能获得规模化；品类实现简单**********************《客户导向的万科的品类规划》介绍*一、什么是产品品类二、万科的品类规划原则三、万科的品类划分四、品类规划的应用价值介绍提纲*一、什么是产品品类【品类】*品类是什么？01产品02种类03对客户，“不同种类的产品”04品类是什么？05【品类】*几个行业的案例说明1、快速消费品美容美发家居家庭健康用品产品线品类更快更有效地去屑柔亮、顺滑健康呵护、弹性活力专业、创新的美发回归自然、崇尚环保【品类】*几个行业的案例说明东京建屋【品类】*几个行业的案例说明标杆PULTE二、万科的品类规划原则*【万科的品类】*非万科的品类划分追求；没有体现住宅产品特征和反映客户需求通常划分住宅产品种类的方式----通过产品来分“独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。”“50万、80万、150万。。。。”【万科的品类】*通常划分住宅产品种类的方式----通过客户来分【万科的品类】*2、万科品类划分的逻辑基础客户土地产品体现住宅产品特征----包含土地客户导向----对应客户需求品类“独栋、联排、多层、小高层、高层。。。。”1.区域认知2.周边配套及环境3.小区环境及设施4.房屋本身土地“小”产品“低容积率、中高容积率、高容积率。。。。”****************************************