深圳同致行三新后海项目市场研判及物业发展建议.ppt

后海工程市场研判及物业开展建议;工程分析篇;工程分析篇;2006年高端工程竞争大势;1、地铁2号线预计今年开工；

2、后海滨路等市政道路的建造及通车；

3、西部通道的开通。;片区在南山区的定位;滨海长廊沿线布局;本工程与后海生态区及西部口岸的关系;后海片区住宅历年价格走势分析;;后海片区住宅产品分析;通过以上分析可知，随着滨海长廊的、西部口岸〔深圳湾口岸〕的建造，以及政府近年对工程所在片区的整体规划，本工程所在片区已不再局限于原来的后海片区，而是即将成为深圳的一张城市名片，所以，本工程的打造，应该是立足片区，放眼大深圳湾乃至整个泛深圳区域。;

;高端市场竞争剧烈，各资源大盘纷纷浮出水面

南山大盘主打资源牌

大深圳湾沿线工程占多数，且价格一路攀升;物业地址：南山蛇口金世纪南路

占地面积：53290.6㎡

建筑面积：143240

容积率：2.70

销售均价：11500元/平米

主力户型：三房二厅

四房二厅;物业地址：南山蛇口渔港东南

占地面积：40000㎡

建筑面积：90012.8㎡

容积率：2.1

销售均价：12000

主力户型：3房

入市时间：2006年4月28日;半山海景·兰溪谷二期;物业地址：沙河西路与白石洲路交汇处东北角

占地面积：50085㎡

建筑面积：232094㎡

容积率：4.60?

销售均价：15800元/㎡

主力户型：四房二厅;户型;;物业地址：南山沙河东路与白石路交汇东面南

占地面积：162653.1㎡

建筑面积：198000㎡

容积率：3.18?

销售均价：14500元/㎡

主力户型：176-230平方米实用四房;户型;工程卖点：

?1、无敌永久海景；

2、高智能化；

3、物业管理水平保证；

4、高尔夫景观；

5、滨海长廊景观；

6、建筑规划最具现代化；

7、营销提升附加值。;蛇口、红树湾片区、南硅谷等沿深圳湾的片区将是工程未来主要的地产竞争区域;深圳市惟一的滨海次中心

广深高速、107国道、深圳空港、福永港码头以及即将建设的深港西部通道、沿江高速、大铲湾港口、地铁1号线在宝安中心区密集交汇。

2005年，宝安中心区楼盘市场供给量居全市首位，一些楼盘的素质直追关内豪宅，入户花园、廊桥、廊院等创新设计层出不穷，消费对象直指关内置业白领。;1、西部通道、广东沿江高速及蛇口至珠海隧道建成后，蛇口将不仅仅是深圳的蛇口，同时也是珠江三角洲的蛇口、世界的蛇口。

2、蛇口片区聚集了深圳70％以上的深圳外籍人士。周边商业配套成熟，生活配套设施齐全，酒吧一条街、海上世界等休闲娱乐设施营造出安逸舒适的生活。;片区竞争格局分析——龙华;通过分析得知，本工程所在片区面临的竞争市场根本为南山的蛇口片区、宝安中心区〔含泛中心区〕及龙华片区，随着城市化进程的加速，这种竞争的态势越来越明显，将来同等素质、价格的楼盘将对本工程产生一定的客户分流竞争。;;;观点一：开发商应该以政治大局为重，建议保持目前国家舆论一致的言行;;;工程分析篇;●占地：92746.51㎡

●容积率：≤2.0

●总建面：约185495㎡

●住宅：152025㎡

●商业：33000㎡;工程用地分析;工程环境解析;工程价值解析;本工程SWOT分析——6大优势〔S〕;景观优势

本工程的地处深圳湾核心地段，景观力、产品力与号召力令我们的工程更具竞争力。

市场进入优势

本工程作为该区域及周边市场的后行者，推出时同质直接竞争相对少，利于引起市场关注。

预期交通规划优势

西部通道、二号地铁线和科苑大道等的建设通车，工程及周边交通每年都会得到极大改善。;本工程紧邻交通主干道，有一定噪音影响

对策：通过设计手段〔布局、朝向、绿化防护带、建筑材料等方面〕尽量减少噪音带来的不利因素。

西部通道区域，将会带来大量复杂的闲职人员进驻，治安和形象存在一定的影响

对策：规划设计上做好社区的硬件设施，提供良好的物业管理。

大量的商业规划，一定程度降低工程的档次

对策：整体规划商业品牌档次，树立工程高标准形象，引领片区认知。;;关内外其它片区的竞争

前海、蛇口和红树湾等片区的竞争。这些片区近年将开发出大量较大规模的楼盘，其中不乏知名开发商的精品之作，市场接受程度较高。后期将推出的一些工程将与后海片区形成有力的竞争。;工程分析篇;工程整体形象定位;后海物业：

户型：以三房为主〔三房两卫〕，占55％以上；其次是两房和四房，分别约占12％和30