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土地增值税清算鉴证业务操作指南

根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。

第一章清算鉴证业务准备

第一条根据指导意见第一条的规定，承揽结算鉴证业务应具备条件，鉴证人承揽业务

时应特别注意以下问题：

（一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，

具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完

成业务。

评价事务所的登记注册税务师、业务助理等继续执行鉴证业务的人员总量，与否能够

满足用户所分担鉴证业务的市场需求；评价事务所继续执行鉴证业务人员的业务水平，与

否能与鉴证业务的质量标准相适应。

（二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够

保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。

对事务所与鉴证业务有关的内部掌控，应当按照企业内部掌控评价制度的规定，展开

自我评价。在内部掌控存有关键性瑕疵、关键瑕疵和通常瑕疵时，应当考量明确提出退出

的建议。

（三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考

虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以

其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴

证结论，造成鉴证风险。

应当高度关注调查的独立性维持情况与否受不理应的阻碍，鉴证人员与否存有能力评

价证据的资格，鉴证人员与否存有能力评价证据对鉴证事项的证明力。

（四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事

务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良

后果的严重程度等判断是否承接。

第二条根据指导意见第二条的规定，承揽结算鉴证业务前初步介绍业务环境，应当特

别注意以下问题：

（一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要

求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。

（二）受托人方承包的鉴证业务具备合理的目的，在鉴证范围、调查取证条件等方面

受到限制时，不容许决意恶性承包；委托方无法为应付税务机关的申报管理建议，恶性压

价罔顾纳税风险做为委托条件，或者买通鉴证执业人员出示不适度的报告。

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（三）按照委托建议评价和证明纳税的真实性、准确性、完整性和合法性，充份公布

报告采用人须要的所有关键和关键性的纳税信息。

（四）了解被鉴证人的纳税法律环境，充分估计实体法和程序法两个方面的法律适用

风险，充分考虑涉税鉴证水平、纳税申报管理水平、执法规范程度、政府和公众对税收的

认同度等因素，对税法遵从意识的影响。对税收法律环境较差的鉴证业务，应考虑在业务

约定书中对双方责任做特殊约定或考虑放弃鉴证业务。调查人员应将了解到的情况进行记

录，作为提出建议的依据。

（五）企业所得税征管清查情况对土地增值税结算业务的影响。土地增值税结算项目

已经获得企业所得税征管清查年度报告的，对适当年度的总收入、成本费用鉴证可以考量

适度精简程序，并特别注意与所得税税前计入的项目开发成本展开分析比对。

第三条根据指导意见第三条的规定，鉴证人应参考本指南所附的《清算鉴证业务约定

书（范本）》，与委托人签订业务约定书。签订业务约定书时，应注意划分鉴证业务和服

务业务，正确选择合同的适用类型。使所提供劳务与收费标准相对应，与所承担的责任相

对应。业务约定书应按有关备案管理办法的规定，向被鉴证人主管税务机关备案。

第四条根据《纳税鉴证业务基本准则》第十五条和指导意见第四条的规定，制订总体

鉴证计划和具体内容鉴证精心安排，应当基本建设鉴证计划表或在鉴证报告表明中搞专项

公布。

第二章清算鉴证业务实施第一节项目前期管理情况鉴证

第五条根据指导意见第五条的规定结算鉴证业务审查包含案头审查和实地审查：

（一）案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归

集的一致性、数据计算准确性等。

（二）实地审查就是所指在案头审查的基础上，通过对房地产开发项目实地核查等方

式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性展开审查。

第六条根据指导意见第五条的规定鉴证清算项目及其范围，应特殊关注：（一）确认

应税主体资格。房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营