房地产-REITs中期运营数据：整体业绩稳中有升，积极因素不断积累.pdfVIP

证券研究报告·行业动态

REITs中期运营数据：整体业绩稳中有

升，积极因素不断积累

核心观点

近期共有10只REITs陆续披露2023年中期主要运营数据。数据

表明，各业态复苏处于进行时，整体业绩稳中有升，业态间存在

较明显分化。其中保租房、仓储物流及厂房类产业园区资产稳定

性强，受宏观经济活动影响较小。办公类产业园区REITs仍处于

恢复之中，我们预计将稳步向好。高速公路较全年预测值达成过

半，车流量同比增长。我们同时发现，扩募注入资产较为优质，

对于提升组合的整体表现有明显效果，在博时招商蛇口REIT和

红土创新盐田港REIT上有明显体现。叠加年内市场持续回撤带

来的估值回调、近期部分FOF基金将REITs纳入投资范围内带来

的潜在增量资金及流动性，市场积极因素不断积累，REITs配置

价值已凸显。

简评

产业园区REITs中研发办公业态及工业厂房业态表现分化。两只

工业厂房类产业园区REITs中，国泰君安临港创新智造产业园

REIT与国泰君安东久新经济REIT出租率维持高位，2023年上半

年及二季度租金环比及同比均有所提升，表现亮眼。其中国泰君

安临港创新智造产业园REIT上半年组合平均出租率为98.3%，Q2

平均出租率为97.6%。国泰君安东久新经济REIT上半年持续维持

100%出租率的满租状态。两只REITs工业厂房业态资产具有租约

年限长、租户流动性低且搬迁成本高的特质，运营稳定性较强。

四只研发办公类产业园区REITs中，东吴苏园产业REIT及华夏

和达高科REIT均呈现出租率下降、租金提升态势。华夏合肥高

新REIT出租率与租金均较为稳定，博时蛇口产园REIT出租率大

幅提升，租金小幅下降。

已公布中期运营数据的保租房、仓储物流REIT稳健特征凸显，

能源类REIT业绩环比大幅增长，高速公路REIT呈边际修复趋

势，收入较全年预测值达成过半。仓储物流业态的红土创新盐田

港REIT首发资产及新购入资产出租率皆超99.5%，季度租金收缴

率均为100%。保租房业态的红土创新深圳安居REIT上半年整体

出租率为98.9%，企业租户占比过半，除商铺外季度租金均近

99.9%收缴率，抗周期稳健特征显著。能源业态的鹏华深圳能源

REIT售电量及售电收入因季节性因素特征，环比均达成70%以上

增长，同比增速分别为6.6%及15.1%。高速公路业态的国金中国

铁建REIT上半年业绩边际修复，底层资产渝遂高速重庆段断面

标准车流量较去年同期增长8.52%。

本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时

行业动态报告

目录

1.中期运营数据表现及行业展望1

2.产业园区REIT：研发办公与厂房类表现分化3

2.1国泰君安临港创新智造产业园REIT：出租率虽微降仍维持高位，租金提升3

2.2国泰君安东久新经济REIT：上半年维持满租状态6

2.3东吴苏园产业REIT：出租率小幅下降，租金涨幅同比超5%8

2.4华夏和达高科REIT：出租率持续下降，租金维持稳定10

2.5华夏合肥高新REIT：资产出租率均高于预测值，整体出租率维持90%之上14

2.6博时招商蛇口REIT：出租率大幅提升，租金微降15

3.保租房REIT：深圳安居REIT上半年平均出租率近99%16

4.仓储物流REIT：盐田港REIT接近满租，上半年续签面积占比12.6%18

5.能源REIT：深能源REIT售电量及售电收入同环比均增长19

5.高速公路REIT：铁建REIT收入较全年预测值达成过半，车流量