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万达商业地产案例分析大连万达集团成立于1988年，迄今已有20年发展历史。商业地产高级酒店文化产业连锁百货四大支柱产业大连万达现已成为中国商业地产的领军企业其战略目标是成为百年企业”现状资产300亿元年销售额200亿元年纳税超过10亿元持有的商业物业面积超过400万㎡600亿400亿30亿700万㎡2010年的目标大连万达已在全国26个城市成立了项目公司为什么万达将商业地产为主的持有性物业开发作为其核心竞争力？1房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使用耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。2城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的现金流。3通过持有物业：不仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得到比一次性卖断更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产的升值）。什么是万达商业地产的最大特色？——订单模式万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式，那么什么叫“订单商业地产”？联合发展平均租金先租后建技术对接订单商业地产什么叫联合发展？社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。万达选择战略合作伙伴有三个标准：具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业01到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。国内相关行业的前三名02

什么叫平均租金？将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州二等是省会城市三等是其他城市确定每一等城市的平均租金。不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。好处：什么叫先租后建？即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。为什么要招商在前？1、因为招商绝非招一个主力店的问题。做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。2、因为这样可以降低风险。由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金。什么叫技术对接？订单商业地产的内涵之四也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。万达广场经历了哪三代开发模式？第一代第二代第三代产品种类纯商业纯商业商业、酒店、写字楼、住宅选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、城市的新开发区及CBD规模5万㎡15万㎡40-80万㎡业态购物功能组合购物功能组合“24小时不夜城”集成功能组合主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市+家电+美食+影院建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子+街区+高层的组合案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上海、北京、成都第三代城市综合体有何创新和优势？万达广场的第三代产品叫城市综合体，英文是HOPSCA（Hotel、Office、Parking、Shoppingmall、Convention、Apartment）。一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资，从而提高投资回报率。酒店、商业、写字楼综合于一体