临沂朗润苑项目提案报告定.pptVIP

原定为：朝阳新标成功者的象征新定位：第一面旗帜专门为第一面旗帜而建设第一面旗帜：长春电影制片厂是中国第一代影业基地第一面旗帜：长春汽车制造厂是新中国第一辆汽车的诞生地第一面旗帜：易安花园是朝阳区第一座高层楼盘易安花园，为卓越的长春第一面旗手打造的旗帜家园十个月，销量达85%，这不是奇迹吗？定位更改OFFICE行政公寓商贾重量级企业家豪华套我公司对朗润苑项目的定位本项目占地面积约500亩，位于郑州地区的荥阳市西部区块，与郑州市的上街区毗邻，同时又是荥密（新密）公路与连霍高速公路的交汇处，项目北侧紧贴陇海铁路。从地理位置上看，该市是郑州市的卫星市，距离郑州仅15公里。但是荥阳的经济发展水平仍然比较落后，2008年荥阳房地产均价只有2000元上下，而东邻15公里之外的郑州西区房地产均价已达4000元。且荥阳各种基础设施建设十分落后、大量荒废的土地、沟壑、黄土滩涂和农田加上工业发展的滞后所带来的社会环境低下，导致荥阳市的宜居条件非常低。项目概况荥阳状况01020304自然环境可以说是”绿色沙漠“极度缺乏市政配套、商业配套、生活配套等各种污染开始蔓延远离居民区、人流稀少第一：地块周边环境几近荒凉！在实地考察完项目之后，最直接的问题就是：01第二：在这样的地段，项目500亩规模尽显尴尬！02500亩规模不足以造城，退守荥阳又难以寻求支撑！第三：作为荥阳西部的第一个房地产项目，孤军作很多房地产开发区域都是在政府规划的前提下进行，或者商贸区、或者未来城中心、或者行政中心、或者物流中心、或者休闲中心等，都可谓师出有名，容易得到市场的认可。战，板块效应无从谈起！而本项目所处区域既没有形成任何板块，也没有正式而具体的政府规划定位。在这种背景下，直接进入市调是盲目的，无法确定市调要解决的核心问题和市调工作的详略之分。

而应首先对地块进行研究，以发现地块所蕴含的价值所在，同时为展开市调工作提供方向性指导。

临沂郎润苑项目策划推广报告郎润苑朗润苑区位图郎润苑项目位于临沂市南坊新区沂蒙路北段，由临沂朗润置业有限公司开发建设。项目总投资12亿，占地218亩，建筑面积50万平方米。容积率3.42，绿化率35%。目前销售均价：3428（元/㎡)（起价3228元/㎡）。朗润苑最直接的问题就是：资金回笼or快速销售01040203本项目所处地区是临沂南坊新区金三角区域和临沂东西地块的过渡地带，经济的发展、城市的建设还处于相对落后的水平。该地区以政务、科技、高品质居住为主导区块，人口结构呈“哑铃型”，企业高层管理人员和政府、事业性人士是一端，高级白领从业、创业人员是另一端，几乎没有蓝领人士。根据政府规划，将是承接泛临沂区域相对高品味素质的重要基地！随着城市基础设施的完善，越来越多的政府职能机构将进驻。从而会带动南坊新区经济的增长、居民收入水平的提高、人口的增加等。这对于本项目将是一大利好！该地区经济结构以智力型为主，又俱有极具吸引力的自然环境资源和深厚的历史文化资源，注定了南坊新区高端物业项目向更深远的城市以外区域的辐射力有劲！研究一：地块与城市（地区）的关系分析研究二：地块与区域的关系分析本项目所处区域的交通目前很单一，祊河大桥承担起连接南坊与兰山两个区域之间的通衢要道，可谓黄金走廊；本区域是从兰山进入南坊新区的咽喉地带，可谓黄金走廊的门户；选择进入本区域内人口无论购房区域倾向和消费轨迹上呈现出四方割据的格局，而没有一个核心；根据政府规划，准备将地块所属金三角打造成“临沂市第一政务中心”！具体的规划现在正在实施，这将在一定程度上提升市场的价值预期！研究三：地块与地段的关系分析地块所处地段的自然环境像“蓝色海洋”，同时开始引起各界重视，自然环境在此具有很强的稀缺性，值得本项目在未来操盘上予以重视！所处地段生活配套设施暂为缺乏，本项目必须通过自身的商业配套来补充。进入南坊新区的门径和回向兰山途径该地段，在区域范围内具有明显的优势，不过由于该地段远离传统的城市中心，因此对于临沂蓝领阶层的人口而言，本项目的交通与生活条件没有吸引力！该区域房地产市场还处于粗放经营的阶段，居住置业需求主导市场；01整体而言，该区域市场中高端产品供应充裕；02相比地产前沿城市，该区域房地产市场受金融危机影响程度不明显，仍然具有较强的刚性需求！03研究四：地块与市场的关系分析该区域最大的机遇在于无论居民购房区域倾向还是消费轨迹都没有形成一个核心！1本地块最大的价值属性在于其政务与经济区位、交通条件以及规模！2如果本项目仅仅局限于纯居住市场，难以寻求