地价与房价的关系课件.ppt

地價與房價的關係一、馬克思對成本與出售價格關係的論述1、如果商品按照商品價值出售，利潤就會被實現。這個利潤等於商品價值超過商品成本價格的餘額，也就是等於商品價值中包含的全部剩餘價值。資本家即使以低於商品的價值出售商品，也可以得到利潤。因為只要商品的出售價格高於其成本價格，也總會實現商品中剩餘價值的一部分，從而獲得利潤。商品價格是由商品價值所決定的，但要受到市場供求關係的影響。一、馬克思對成本與出售價格關係的論述2、商品出售價格的最低界限，由商品的成本價格決定。如果商品低於它的成本價格出售，生產成本就不能全部由出售價格得到補償。商品的成本價格是資本家為了生產商品而支付的購買價格，是由商品的生產過程本身決定的購買價格。3、產品價格昂貴不是地租的原因，相反，地租倒是產品價格昂貴的原因。二、古典經濟學家李嘉圖的論述1、李嘉圖地租理論的假設條件第一，他假設農業方面沒有任何技術進步；第二，他假設資本與人口經常保持一個適當的比例增加，使得真實工資不斷地維持在同一個水準。這些假設保證了隨著資本和人口的增加，耕種土地的範圍也將逐漸擴大，而肥沃程度低的土地也會逐漸產生地租。二、古典經濟學家李嘉圖的論述2、李嘉圖地租理論的總體思路人們對穀物的需求增加，使得現有優質土地的供給的穀物不能滿足需求；於是有更多的農業資本家投入到農業生產中，試圖尋找更多的土地，就會有一些中等，甚至不斷地會有一些劣等土地投入耕作；這樣劣等地所生產穀物的個別生產價格決定了穀物的社會生產價格；穀物的價格有所提高，於是原先使用優質土地的生產者剩餘利潤增加，所以交給地主的地租也就隨之增加。二、古典經濟學家李嘉圖的論述3、具體觀點李嘉圖認為，對土地的需求完全來自對農產品和地上附著物或相關產品的需要，農產品價格的升降造成地租水準的升降；而土地自身的租金水準則對農產品價格沒有任何影響。三、地租（價）與房租（價）的關係1、地租與農產品價格的關係理論上：英國經濟學家喬治·拉姆賽(1800－1871)認為：“地租的產生是土地生長的某些產品價格上漲的結果”，同時還指出：“地租一旦產生，它又反過來成為其他產品，如牧草、牛和木材價格上漲的原因。”三、地租（價）與房租（價）的關係現實生活中：在市場經濟條件下，當地租水準提高時，往往會引起租種土地成本的提高，從而引起農產品價格的上漲。也就是說，地租水準對農產品價格是有影響的。三、地租（價）與房租（價）的關係2、地租（價）與房租（價）由於房屋並非土地產品，而是土地所承載且與土地結合成為一體的不動產。所以，不能套用“土地產品的價格決定地租”這個原理。三、地租（價）與房租（價）的關係應有的思考：第一，土地面積有限，隨著社會經濟的不斷發展，房屋的需求會逐漸增大，從而帶動房價的上漲，最終又帶動地價的上升。這是因為，土地需求是一種引致需求。第二，完全相同的房屋，興建於不同等級的土地上，房價房租相應地呈現出級差現象。這實際上是地價地租決定房價房租的一種表現形態。第三，在現實生活中，還存在低地價低地租與高房價高房租並存的狀況。因此，我們在分析地租地價與房租房價的關係時，需要具體情況具體分析，不能一概而論。四、城市經濟學家的觀點城市經濟學家在對城市各個功能區進行分析時，引入了杜能所創立的、建立在比較利益原則基礎上的圈層說與級差地租理論。距市中心越近的圈層，土地面積越少，不可能充分滿足各方面的需要，因而對這些土地有劇烈的競爭。其結果是，越是接近市中心的地塊，級差地租越高。只有那些能夠支付得起高額地租的企業主，才能把他的企業配置在市中心，而那些出不起高額地租的企業就不得不到離市中心較遠的週邊圈層區尋找自己適宜的位置。四、城市經濟學家的觀點支付地租的能力＝四、城市經濟學家的觀點支付地租的能力???因此，獲得收益的能力決定了土地的價格（租金），即供求關係決定房價（房租），房價（房租）決定了地價（地租）。五、土地估價師的觀點公式：土地價格＝如果該地塊用途為建造商品住宅或辦公樓等，則公式為：土地價格＝樓價－建築成本－其他費用－稅金－正常利潤相對而言，建築成本、其他費用、稅金都是剛性的，正常利潤一般為行業的平均利潤。因此，樓價就是決定土地價格最能動的因素。從這個角度考慮，可以得到如下的結論：樓價決定地價。六、計量經濟學者的觀點之一（一）問題的提出中國房地產開發熱潮實際上是在近5年內形成的。從1999年以來，整個房地產開發完成的投資額每年以1000億元以上的幅度遞增著，從1999年的4103億元，迅速攀升至2003年的10323億元。其中僅2003年就比2002年的房地產投資完成額增加2300億元。這個