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北京新开楼盘市场分析报告2009年1月

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北京新开楼盘市场分析报告2009年1月

编者按：2008年楼市是政策调整最多的一年，从年初的热销，到年末的促销，房地产行业正式进入严峻的考验期。进入2009年，楼市发展会更加谨慎，特别是从1月份新开盘的项目情况看，新盘量少，老项目居多，且价格回落明显。

地产中国研究部马兰

一、新开盘市场特征

1、新盘数量明显减少

据地产中国研究部统计，在2008年1月份，北京市场新开盘项目是25个，而2009年1月份的新盘量仅8个，同比下跌了32%，新开盘量回落非常明显。8个项目中只有2个纯新盘项目，分别是位于方庄区域的鹤巢居和朝阳区的霄云路8号，其它项目均为老项目后期，在市场低迷的影响下，开发商缓推项目入市时间，观望市场动向。

2、老项目后期开盘价格回落明显

由于08年楼市不济，在高价定位的市场中，降价成为开发商们最直接的销售方式。从09年新盘入市的情况看，一些原来高价销售的楼盘，受市场影响都纷纷调整销售价格。如冠城·名敦道原售价在22000元，如今开盘价仅12500元。润枫水尚原最高售价20000元，如今开盘价13000元，虽然是毛坯交付，但是价格回落的幅度特别大。

3、二、三环项目集中，地段优势更加明显

从1月份开盘的项目看，除了霄云路8号是在三四环间，仓上家园在五环外，其它项目都是位于二、三环，位置优势还是非常明显的。在前几期开盘的项目中，每个月的新开盘都以四、五环居多，而在09年1月份，这些区域的开盘量没有明显的体现，相反，中心区地段的项目推盘量明显增加。

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二、本月新盘整体概况

进入2009年，楼市还处于政策观望阶段，从1月份的新开盘项目情况看，纯新盘明显不多，都是以老项目为主，因此，在2008年销售量明显低于去年同期水平时，开发商对开盘入市的力度也明显降低。由于春节临近，开发商把项目的开盘时间延后，从而影响了项目的入市时间。另一方面，政府加大力度整顿房地产市场，政策频出，使项目重新规划以及调整销售策略增加了更多时间。

本月开盘的项目，主要以住宅和公寓两种物业为主，写字楼、别墅和商业物业本月都没有出现。虽然新盘量减少，但是市场的供应量还是非常充裕，截止到2008年12月23日，北京房地产交易管理网数据显示，可售房屋面积平方米，其中期房可售住宅面积平方米，未签约现房住宅面积5423139平方米。供应量与实际签约量还是有非常大的空间，因此，从2009年的市场供应情况看，供应量还是很充足。

三、本月新开盘项目区域分布

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本月开盘项目分布在朝阳、丰台、崇文和顺义区，其中主要集中在朝阳和丰台两个区域，朝阳区开盘的项目有4个，丰台区开盘项目有2个，崇文和顺义两个区域各1个。朝阳区的4个开盘项目主要集中在东二环、劲松、朝青以及燕莎国展片区，丰台区的2个开盘项目集中在方庄和玉泉路商圈。崇文区的项目位于东二环片区，以上几个区域所处的地理位置都非常不错，只有顺义区的仓上家园项目相对要偏一些。

四、新盘项目热点商圈分析

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东二环商圈

2007年底，随着国内三大石油巨头以及70多家大使馆和涉外机构的入驻，东二环区域已成为众多龙头产业的基地，而北京移动和中国电信总部的设立，也让该商圈成为商务的聚集区。特别是北京市对二环内不再新增住房用地，带动了区域的价值提升。

本月开盘项目：优唐·大都会冠城·名敦道

优唐·大都会位于朝外大街，周边交通配套非常方便，项目都是现房，即买即住。但目前主要还是以商业为主，用商业带动住宅，不仅提高居住者的生活品质，便利的商业配套也会带来更多人气。不过人气聚集的区域，住宅价格都会较高，虽然本项目还没有确定开盘价格，不过从项目周边二手房的情况看，雅宝公寓二手房售价在18000元，怡景园二手房价格在16000－17000元不等。因此，从项目的定位、精装交付等条件看，价格预估不会低于30000元，而售楼员暗示价格不会低于40000的价格，估计有些偏高。

冠城·名敦道位于广渠门桥，项目已经是多期开盘了，从历史价格看，在22000元/平方米，而即将开始销售的SOHO新品价格定位12500元，毛坯交付，虽是商住两用型物业，但都是70年产权交付。酒店式公寓是精装交付，价格13500元。价格下降幅度接近40%。

劲松商圈：

2008年6月，地铁10号线一期工程开通，对于周边楼盘和居住者出行，无疑都是最大的利好。劲松作为东南部的一个起点，大型社区多、生活配套齐全，